Monthly Archives: julio 2009

Vacas flacas, vacas gordas

Posted by Manuel Gonzalez on julio 30, 2009
Subastas judiciales / Comentarios desactivados en Vacas flacas, vacas gordas

Vacas flacas para los que se dejaron atrapar por vorágine del mercado alcista, Vacas Gordas para quienes dispongan de efectivo.

El pasado 13 de julio de 2009 el diario EL MUNDO daba a conocer la Memoria del Primer Trimestre del Consejo General del Poder Judicial. Significativo es que algunos se sorprendan aún, y con la que está cayendo, de los datos que aporta.

Los que estamos día a día a pie de juzgado viendo el número de procedimientos de ejecución que están entrando día tras día (y lo que queda por venir) nos atrevemos a afirmar, sin temor a equivocarnos, que las previsiones futuras del informe se quedan CORTAS.

Lo de siempre; aquellos que tengan dinerito fresco vayan preparándolo porque ya se están dando grandes oportunidades de inversión y la crudeza del mercado hará que se presenten aún mejores.

Aquí os extracto el artículo:

Los embargos hipotecarios aumentaron un 112% en los tres primeros meses del año

  • Alcanzan la cifra récord de 23.433 hasta marzo, más del doble que en diciembre de 2008
  • El CGPJ prevé que las ejecuciones de hipotecas llegarán a 115.000 en 2009
  • Califica la tendencia de “preocupante” y cree que en 2010 se pueden llegar a las 181.000

El desempleo y el descenso de los precios de las casa, factores para el aumento de los embargos. | EFE

MADRID.- El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) prevé un “preocupante” aumento de las ejecuciones hipotecarias para este año, en el que se duplicarán respecto a 2008, al pasar de 58.686 a 114.958 -hace sólo seis meses predijo que llegarían a 76.463-, mientras que para 2010 las eleva a 181.030.

Este es uno de los datos avanzados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre los efectos previsibles de la crisis económica en la carga de trabajo de los órganos judiciales y presentados por su portavoz, Gabriela Bravo, y los vocales Antonio Dorado y Miguel Carmona.

Según estos datos, las ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre de 2009 se han incrementado en un 112% (23.433) respecto a los tres meses anteriores.

En los juzgados de Primera Instancia y Primera Instancia e Instrucción, las ejecuciones hipotecarias tuvieron en 2008 un incremento del 126% y se espera que para 2009 sea del 96%.

….

Un 36% más de concursos de acreedores

En los Juzgados de lo Mercantil, el procedimiento más destacado es el concurso de acreedores, que ha mostrado un crecimiento continuado desde el tercer trimestre de 2007, en el que el número de concursos presentados, 364, fue un 36% superior al mismo de 2006.

Desde el segundo trimestre de 2008, el incremento respecto al mismo período del año anterior fue, en todos ellos, superior al 200%.

Según el CGPJ, si en el 2008 casi se ha triplicado el número de concursos de acreedores respecto del 2007, el panorama para el presente año y para 2010 parece “mucho peor”. Así, a final de año el número de concursos presentados será más del doble que en 2008, estima el CGPJ, y los de 2010 los triplicarán.

Los procedimientos por despido o reclamación de cantidad presentados en los Juzgados de lo Social también muestran un importante incremento desde el cuarto trimestre de 2007, aunque es a partir del segundo trimestre de 2008 cuando se produjo un crecimiento verdaderamente notable, según el Poder Judicial.

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Combatir la crisis: Alquiler con Opción a Compra

Posted by Manuel Gonzalez on julio 27, 2009
Temas legales / No Comments

El Congreso aprueba rebajar del 16% al 7% el IVA en los alquileres con opción a compra

En estos días se ha producido una noticia muy esperada en el mundo inmobiliario y que ha alegrado  a gran parte de él:

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados ha aprobado con competencia legislativa plena el proyecto de ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), en el que se ha introducido, con el apoyo de una amplia mayoría de los grupos, la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección oficial.

Desde el Ministerio se asegura que la reducción del IVA en el alquiler con opción a compra supondrá un “revulsivo” para el mercado del alquiler, que aún sigue siendo escaso. Según precisó durante la sesión de control al Gobierno en el Congreso, sólo el 13% de las familias españolas viven de alquiler frente al 40% de media en Europa, pero confió en que estas medidas, junto a otras adoptadas, servirán para movilizar un mayor número de viviendas en alquiler, mejorar su calidad y bajar sus precios.

Las Viviendas en alquiler con opción a compra son una de las modalidades con que se plantean las constructoras e inmobiliarias combatir la crisis. Se trata de que se establece una relación de alquiler, pero en el contrato de refleja un derecho de opción de compra sobre la vivienda arrendada.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?.

“Alquiler con opción a Compra” es un acuerdo entre el arrendatario y el propietario arrendador, donde el arrendatario puede ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido en ella durante un período de tiempo específico, normalmente hasta un máximo de 5 años. En el momento de ejercer la opción de compra, al precio del inmueble se le descontara un porcentaje del alquiler pagado hasta este momento.  Es un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al que se le añade una cláusula que pacta un precio de venta y una fecha tope en la que el inquilino debe decidir si quiere comprar la vivienda.

Los contratos de alquiler entre particulares son por un mínimo de 5 años, pero el plazo de venta pactado no tiene porque coincidir, ya que se decide de mutuo acuerdo entre las partes. Para viviendas de protección oficial, el plazo suele ser superior, unos 10 años.

¿ Qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador?

1º.- Fundamentalmente  en que las cantidades que el inquilino invierte durante el alquiler se descuentan del precio final de venta.

2º.- El hecho de haber pagado una cantidad y ahorrar durante ese plazo, puede beneficiar a la hora de negociar con el banco para conceder el préstamos hipotecario, algo que en la actualidad es muy difícil pero que se espera mejore en el plazo de 3 a 5 años.

3º.- Además, es compatible con las ayudas estatales, como la renta básica de emancipación.

4º.- Se puede negociar con el propietario el precio final de venta, para evitar subidas cuando se ejecuta la venta. Y esto es algo  muy importante a tener en cuenta dado que en la actualidad el precio de la vivienda ha bajado muchísimo, pero es muy probable que vuelva a subir, por lo que es conveniente fijar el precio de venta en el momento actual.

¿ Que ventajas tiene para el dueño o vendedor?

1º.- Se asegura una renta por el alquiler de la vivienda y tener un posible comprador en unos años.

2º.- Se obtendrán ventajas fiscales durante los años del alquiler de la vivienda.

3º.- Cuando llegue el momento de la venta, al descontar parte o el total del precio que ya han abonado los inquilinos, habrá menores plusvalías, con la consiguiente reducción fiscal.

4º.- Se asegura el cobro del alquiler, ya que se puede añadir una cláusula por la que si se producen retrasos en el pago, el inquilino pierde el derecho a ejecutar la opción de compra.

Como hemos dicho antes, en algunos casos de Viviendas en alquiler con opción a compra incluso se permite contar parte de lo pagado en alquiler como pago de la compra. Un aspecto importante que nos tenemos que plantear en caso de elegir esta modalidad es que el contrato refleje el precio de compra, los plazos y el derecho prioritario respecto a cualquier otro.

En la actualidad el inquilino paga el 16% de IVA. La reforma, permitirá a las empresas promotoras y en general a las empresas inmobiliarias dar salida a viviendas mediante una fórmula por la que el inquilino accede a la vivienda con expectativas de compra y con un ahorro de impuestos del 9%. Actualmente si un particular paga por un alquiler de vivienda, la operación está exenta de IVA. Sin embargo, si el contrato de alquiler incorpora una opción de compra, el importe se encarece para el inquilino en el 16% del IVA. Para mayor complejidad, si la opción de compra considera que parte de los alquileres constituyen entregas a cuenta, la compra de la vivienda genera la rectificación del IVA pagado al 16% para situarlo al 7% por el tipo general de la vivienda.

Confiemos en que con esta medida, se aumente el número de viviendas en alquiler y bajen sus precios, además sirva para  dar salida al stock de viviendas sin vender que existe en la actualidad.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

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quiero MAS por mi dinero

Posted by Manuel Gonzalez on julio 20, 2009
General / No Comments

¿Qué tal si pudiera ganar un 12% de rentabilidad sobre su dinero con absoluta garantía? ¿y que tal un 15%? ¿un 20%? ¿un 29%?

Esto no puede ser cierto, y menos aún en el momento en el que estamos. Seguro que esto es una tremendísima mentira. ¿a que si?

Pues no, todo es cierto. Desde subastaFACIL.com hemos querido poner a disposición de nuestros inversores todas aquellas operaciones hipotecarias que se encuentran en ejecución y sobre las que se aplican tipos de interés en mora. Un negocio sin riesgos dirigido hasta hoy a las grandes fortunas.

La garantía de cobro es tan simple como efectiva: en caso de incumplimiento de pago, te quedas con la propiedad que has elegido como garantía.

Ver video explicativo

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Consulta las subastas desde tu móvil o iPhone

Posted by Manuel Gonzalez on julio 15, 2009
Innovación / No Comments

Entra en subastaFACIL.mobi

Desde hoy ya podrás conectarte a nuestra base de datos a través de tu móvil o iPhone.

Es un servicio totalmente GRATUITO para el que solo necesitarás disponer de una conexión a internet 3G. Esta es solo la versión 1.5 pero ya estamos trabajando en la siguiente 😉

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Información y opiniones de un subastero

Posted by Manuel Gonzalez on julio 10, 2009
Subastas judiciales / No Comments

Entender el entorno de las subastas judiciales desde el punto de vista de un subastero es cuando menos MUY clarificador. Hoy os anexamos la referencia del Blog de Tristán. El seudónimo de un subastero madrileño que con una mirada crítica y socarrona aporta como el mismo dice; información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

Quizá de lo mejorcito que hemos podido encontrar en internet. No tiene desperdicio.

Puedes ver su Blog aquí ( http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/)

Felicidades por tu Blog “Tristan” y gracias por compartir desde dentro las singularidades de este “mundo oculto”

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subastaFACIL.com elige a Mundofranquicia Consulting para su expansión nacional

Posted by Manuel Gonzalez on julio 01, 2009
Notas de prensa / No Comments

Nuestra expansión en franquicia vendrá de la mano de uno de los principales referentes en el mundo de la consultoría de franquicias en España. Tras considerar a los 3 principales operadores del sector ( TORMO, BARBADILLOS y MUNDOFRANQUICIA ) y mantener con todos ellos estrechas conversaciones, hemos finalmente elegido a mundofranquicia consulting como compañeros de viaje en este singular proyecto.

La dimensión de la empresa, su refutada experiencia en el mercado y sobre manera, la  implicación personal en el proyecto de Pablo Gutierrez y Mariano Alonso (socios del consulting) junto a la de Antonio Gigirey como responsable de comunicación del grupo Salvia, nos dan todas las garantías de éxito que requiere un proyecto de esta embergadura.

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