Monthly Archives: agosto 2009

Vecino moroso

Posted by Manuel Gonzalez on agosto 31, 2009
Temas legales / No Comments

Aquí os dejamos el enlace a un interesante artículo (con mucha «chica» legal)  publicado por nuestra compañera Nivia Tiel en la revista Actualidad Inmobiliaria sobre todo lo relacionado con la morosidad en una comunidad de vecinos.

Parece increíble, pero en más ocasiones de las que uno podría imaginar son las propias comunidades de vecinos las que se ven obligados a sacar a pública subasta las propiedades ante el incumplimiento de pago reiterado de sus vecinos.

La morosidad en las comunidades de vecinos

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UNO más UNO es más que DOS

Posted by Manuel Gonzalez on agosto 25, 2009
Opinión / No Comments

Me refiero a que el hecho de trabajar en equipo en un proyecto, permite a todos obtener mucho más de lo que por sí solo cada uno de nosotros seríamos capaz de alcanzar.

Es una realidad. Muy redicha por cierto. Pero que en estas dos últimas semanas tiene especial relevancia para mí al comprobar como la incorporación de una persona más a nuestro equipo de programación (se llama Gema) nos ha permitido avanzar notablemente más allá de la suma de esfuerzos de cada uno.

Esto trae a mi mente lo que reiterandamente expreso siempre que tengo oportunidad: Las empresas españolas deberíamos tender más a la colaboración que a la competencia. Ya que la primera fórmula nos permite ser más creativos, eliminar duplicidades, compartir esfuerzos y también recompensas.

¿Parece sencillo eh? Pues no. Los españolitos estamos recubiertos por una especie de coraza que evita el contacto interempresarial y produce rechazo ante cualquier intento de acercamiento y exposición a aquel que pudieramos considerar de la competencia.

En nuestra ignoracia y egocentrismo consideramos que somos mejor que el otro. Que dificilmente podrá aportarnos algo que no conozcamos. Que lo que el otro haga nosotros lo podemos replicar e incluso mejorar. Que no debemos hablar más de la cuenta NO nos vayan a copiar nuestro «SUPERmodeloDEnegocioMEGArentable.com». Y lo peor de todo ¿cómo voy a compartir mi trocito de tarta con otro? Que vá, que vá ¿estamos locos?

Pues bien. Pon tus orejas en alto. El hermano lobo, el más voraz de los que jamás puedas haber conocido, va a desvelarte un secreto:

¡ El mercado es ENORME y hay tarta para todos !

No solo en este mercado sino en todos los órdenes de la vida. Y lo mejor (aunque esto puede que ya te sea más difícil incluso de asumir) es que no solo es enorme, sino inagotable.

Este criterio, llevado al mundo de la empresa, mediante la búsqueda de alianzas, sinergias e intereses conjuntos con todo el mercado debiera ser política de cualquier compañía que se precie.

A nosotros por ejemplo, la colaboración con inmobiliarias, intermediarios financieros y prescriptores de todo tipo nos ha permitido llegar más lejos, e incluso replantear hasta el modelo de negocio sobre el que operar. Haciéndolo más eficiente.

Ciertamente, NO somos una inmobiliaria, pero trabajamos con inmuebles y eso nos permite llegar a acuerdos con ellos. NO somos un intermediario financiero, pero aportamos productos de exquisita rentabilidad y garantía que son atractivos para muchos gestores.

Así que ¿por qué no colaborar con todos aquellos que han mostrado interés en colaborar con nosotros? Se trata de SUMAR.

Mi recomendación es siempre la misma; en la medida que pueda ser posible, buscad alianzas y colaboración con todos aquellos que operen en tu mismo mercado y quieran sumar. Es obvio que así ganamos todos. De no ser posible, tampoco os preocupe mucho. Vedlo desde el lado positivo: la «compentencia» es más un magnífico argumento para impulsarte a crear y superarte, que un obstáculo para conseguir lo que quieres (al menos así lo es para mí).

Bueno, lo dicho.  A todos aquellos que ya han tocado a nuestra puerta; Gracias.

A todos aquellos que vendrán; bienvenidos ¡ aquí nos tenéis !

Manuel González

CEO de subastaFACIL

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NO estamos en EEUU. Aquí hay que pagar la hipoteca.

Posted by Manuel Gonzalez on agosto 10, 2009
Temas legales / No Comments

A diferencia de otros países como Estados Unidos (en los que unicamente se responde de la hipoteca con el propio bien) en el caso de España y con el ordenamiento jurídico actual, a los españolitos de a pie más nos vale pagar la hipoteca que hemos firmamo, ya que respondemos con el TOTAL de nuestros bienes. Y no solo presentes, sino también futuros.

De hecho, en caso de que se subaste nuestra propiedad y no acuda nadie a pública subasta, el banco puede llegar a quedarse con nuestra propiedad por el 50% del importe por el que saliera a subasta y seguir reclamándonos el resto de la deuda más intereses y costas. (Artículo 671 L

Con los tiempos que corren una de las preguntas con que más nos encontramos los abogados en nuestros despachos es: ¿Qué pasa si no pago la hipoteca?

Si desgraciadamente eres una de las personas a las que la hipoteca está ya asfixiando y no puedes hacer frente a las cuotas mensuales, es importante que antes de tomar ninguna decisión leas este comentario.   Lo primero que tienes que saber es que dejar de pagar la hipoteca sería una pésima decisión, pues lejos de acabar con el  problema lo iniciarías. Desde la primera cuota impagada, el banco te recordará que está obligado a cobrar tu deuda y puedes estar seguro de que te la acabará cobrando.

Cuando firmas una hipoteca se establece una cifra máxima de intereses de demora, que es la cantidad porcentual que se va a aplicar cuando la hipoteca no se paga a tiempo. Casi siempre suele ser un importe alto, entre el 18 y el  29%. En el caso de que se retrase un pago, el contador empieza a correr. Y el banco empieza a advertir tanto al deudor como al avalista, si lo hay, a través de notificaciones que reclaman el cobro de la cuota.

Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco puede acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que salden la deuda. Aunque esto no suele ocurrir, porque se intenta renegociar la hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue el mismo procedimiento, y no es hasta la tercera cuota (90 días), que el cliente entra en mora.  Esto se debe a que los bancos no son inmobiliarias, no tienen ningún interés en comprar y vender pisos, por eso, antes de demandar a un cliente agotan todas las vías de negociación posibles y sólo se busca la ejecución del bien cuando no es posible llegar a un acuerdo de pago con el deudor.   En este caso el banco podrá acudir al procedimiento hipotecario, que finaliza con la subasta de la vivienda, aunque las entidades financieras pueden tratar de hacerse con el dinero acudiendo a otros procedimientos judiciales. Lo más grave de todo es que a través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino EL TOTAL del importe prestado y pendiente de pago al tipo de interés en mora pactado en la hipoteca.

En este procedimiento no hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles, pues se toma el que recoge la hipoteca y es este el valor que sirve a efectos de subasta.

El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca. Éste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificación,  el propietario puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagará el moroso-, éste no necesitaría recurrir a estos profesionales, si bien «otro elemento para oponerse (y ganar tiempo a los efectos de poder vender el inmueble) es que los abogados detectemos defecto de forma».

El deudor puede pagar el principal e intereses que adeude y las costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento. Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación. Nuevo plazo en el que podría pagar.

Si llegado el momento no has podido pagar, el inmueble saldrá a subasta. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.

Pero cuidado, con la subasta de tu vivienda no siempre acaba el problema,  si el  banco no consigue saldar tu deuda sigues debiéndole dinero.  Para liquidar tu hipoteca no basta con devolver las llaves de tu casa al banco, este sistema, que  si es válido en otros países como por ejemplo en Estados Unidos, no funciona en España,  aquí  cuando firmas una hipoteca respondes del pago de forma personal, es decir, si el banco al vender la casa no cubre la deuda que tienes con él seguirá solicitando, tanto al deudor como al avalista,  el importe restante y podría llegar a embargarte parcialmente la nómina o cualquier otro bien presente o futuro hasta  que recupere todo el dinero que te prestó.

Cuando firmamos la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un buen pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación.

En definitiva, que está todo atado y bien atado, y que si a los bancos no les interesa embargar los bienes, menos interesa al cliente dejar de pagar la hipoteca, ya que lo acabará haciendo. Y con creces.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

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Una pizca de humor

Posted by Manuel Gonzalez on agosto 03, 2009
General / No Comments

Qué mejor forma de entender el tremendo embrollo del que no es capaz de sacarnos “ni el médico chino” si no es con un poquito de humor.

La sonrisa está garantizada, la risa también, e incluso la carcajada (si es que no eres uno de los que está sufriendo este descalabro financiero/inmobiliario de forma muy directa claro).

En cualquier caso, es APLASTANTE la razón y la sencillez con la que en ambos videos exponen las obviedades que un millón de técnicos y analistas financieros se esfuerzan en enredar para encontrar una explicación a este crack.

Que los disfrutéis  😉

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