Blog Subastas

Las cifras tienen la mala costrumbre de sacar las vergüenzas y trapos sucios a relucir. En particular, las cifras del mercado inmobiliario, número de viviendas iniciadas, número de transacciones inmobiliarias y créditos concedidos no van cogidos de la mano.

Es muy curioso cómo el crédito al promotor sigue aumentando a pesar de una contracción en ventas cercana al 15% de las ventas en el año 2007. Véase cuadro adjunto, creado con datos extraidos del Banco de España (PDF) y los informes del total de crédito concedido por las entidades financieras. Este aumento de crédito es una mera refinanciación de deudas antiguas, no hay otra salida, porque desde 2007 hasta septiembre del 2009, las transmisiones de propiedad de todo tipo han caido en picado.

Más curiosa es la diferencia de percepciones sobre la calidad del crédito entre los deudores y acreedores. Las entidades financieras, declaran una mora del sector inmobiliario del 8,73%, por importe de 28.315 millones de euros, pero los promotores inmobiliarios afirman que no pueden pagar los 324.000 millones de euros en préstamos que tienen concedidos y que necesitan un plan especial de salvamento para que el sistema financiero no se resienta. No piden mucho, aproximadamente requieren un 30% del PIB, casi nada.

Las daciones en pago han aumentado espectacularmente, los precios han caido y tienen que caer más, pero el Banco de España mira hacia otra parte, permite que se sigan refinanciando deudas en mora y no quiere que el propio sistema financiero aflore todo el credito subprime que tiene apalancado entre sus balances.

La salida pactada entre el supervisor y las entidades financieras ha sido clara. Vamos a aguantar 10 años en esta situación, refinanciando deuda inmobiliaria sin control y capitalizando cada vez más intereses, todo sea por no dejar caer los precios y no convertir los bancos en las mayores inmobiliarias del mundo.

Si realmente queremos salir de la crisis, el primer paso es el desbloqueo del mercado inmobiliario y este desbloqueo pasa por el ajuste drástico del precio y del stock. Este ajuste sólo se produce mediante la ejecución de créditos pendientes, las subastas abiertas de los inmuebles sin límite inferior y mediante un sistema que muestre los activos al precio que realmente tienen.

Fuente: ElBlogSalmon

La ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, ha anunciado que su Gobierno no tiene previsto poner en marcha medidas destinadas a paliar un eventual deterioro de las cuentas de los bancos en el caso de que las inmobiliarias sean incapaces de hacer frente a su deuda.

Después de saber que el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, había dicho que el sector de la construcción no puede asumir gran parte de su deuda (unos 325.000 millones de euros), pidiendo autorización para sacar esos activos del balance con el fin de evitar un deterioro mayor, Salgado ha asegurado que “no está previsto” adoptar ninguna medida de este tipo. “Las autoridades de supervisión nacionales son las que tienen que valorar de verdad la situación del sistema financiero de cada país”, ha dicho la ministra.

Fuente: Facilisimo.com

La banca española se enfrenta a partir del 2010 a un nuevo desafío fruto de la crisis y del impago de hipotecas. Entre 2008 y 2009, las entidades absorbieron los inmuebles de las promotoras insolventes a través de los procesos de dación en pago, en una dinámica que ya las ha convertido en las primeras gestoras de activos del mercado.

A partir de 2010 está situación se materializa y se verán obligadas a lidiar con los embargos de viviendas, vía ejecución hipotecaria, a los particulares en mora.

Se calcula que la banca tendrá que absorber a partir de 2010 un aluvión de entre 100.000 y 150.000 viviendas inmersas en expedientes de ejecución hipotecaria. Estos expedientes tienen su origen en las demandas por impago que entraron en tromba en los tribunales a partir del estallido de la crisis, fundamentalmente desde mediados de 2008.

Estos casos siguen un determinado trámite procesal en los juzgados, que se prolonga entre unos meses y algo más de un año. Durante los últimos 18 meses, estos expedientes han planeado sobre las cabezas de las entidades financieras, pero la abultada carga de trabajo de los juzgados hipotecarios ralentizó la tramitación procesal de estos casos, aplazando la ejecución de las viviendas impagadas.

A partir del 2010, estas ejecuciones empezarán a representar el «mayor problema de los bancos», según Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de Knight Frank, una consultora especializada en asesorar a la banca en materia de gestión de activos inmobiliarios.

«Ninguna entidad financiera está preparada para asumir este nuevo parque de viviendas, ni por volumen de provisiones, ni por capacidad de gestión», señala Tarazona.

«Es una cuestión que maneja cada entidad. Sin embargo, la banca tiene gran experiencia en gestión de morosidad y recobro, esta crisis no es la primera que ha de atravesar, señalan fuentes de la Asociación Española de Banca (AEB).

Vía: Expansión.com

Entenderéis el título de este artículo al finalizar su lectura. No tengáis prisa.

Empezaremos por la raíz de todo este cacao en el que hoy estamos metidos. El problema se remonta incluso antes de la llamada crisis de las hipotecas subprime, las llamadas hipotecas basura, y la simpática y sencilla teoría de la crisis ninja de Don Leopoldo Abadía. (Quien no haya leído su libro, que vea su explicación. Es de partirse.)

El mío, como el de Don Leopoldo, es un análisis MUY simplista (y de hecho no pretende ser otra cosa), pero da la casualidad que mientras más simple se plantea el problema, más sencilla resulta la respuesta. Pues bien, mejor lo veréis con un ejemplo:

-          Soy un feliz promotor en una época de bonanza en donde todo el monte es orégano. Como muchos otros compañeros del colegio, me lanzo a la aventura de construir y vender ¡viva el ladrillo!

-          Compro un suelito por 100.000 €

-          Construyo con otros 100.000 €

-          Y como todo buen empresario me dispongo a ganar un 50% de beneficio sobre mi inversión (relativa), ya que en gran medida he realizado la obra con el dinero del banco, pero bueno, eso son otros lópez…., Sigamos

-          Pongo el chalecito a la venta y hago el cálculo de la hipoteca que tendría que pagar mi comprador. Le sale una cuota fácil de pagar en 20 años.

-          Y aquí viene lo bueno; Mis vecinos (también promotores) están vendiendo con facilidad casas como la mía por la misma cuota hipotecaria pero con un vencimiento de 25 años. Ya a algún “genio” se le ha ocurrido la feliz idea de jugar con los importes relativos y los absolutos.

-          Me explico, el dichoso “genio” tuvo que haber aparecido en una de esos almuerzos entre el del banco y el afamado promotor. Después de una copiosa comida y ya en la sobremesa, con unas copas de más y el puro en la boca, dice uno en broma ¿Qué tal si dejamos la misma cuota pero subimos los años en los que el tío paga? Y el otro lanza un grito ¡Joder, eres un puto genio! Eso me hará ganar más dinero a mí y tu banco lo tendrá cogido por los cojones otros 5 años más. ¡Jó, hay que repetir estas comidas!

-          Ni cortos ni perezosos, lo que fue un comentario de coña sin sentido, se llevó a realidad en la escritura de venta.

-          Enseguida vino la pregunta obligada: ¿y si lo pusiéramos a 30 años?

-          Luego, vino 35

-          Más tarde, 40 años

-          Y alguna entidad se atrevió ya con los 45 años

-          Por aquel entonces el suelo, y el ladrillo edificado encima habían perdido toda conexión con su valor real. La especulación campaba a sus anchas.

-          La gente hablaba de una tal burbuja inmobiliaria. Pero nadie conocía personalmente a dicha señorita. Hasta que se presentó en casa, y sin avisar dijo: Hola soy la señorita Burbuja y vengo a deciros que ¡PLUUUUUFFF!

-          Millones de ojos perplejos vieron disolverse de la noche a la mañana la ilusión de un mundo idílico que no tenía por qué haber acabado.

-          Coño, decía la vecina del segundo, si es que hasta los particulares se han convertido ya en “inversores”. Comprando segunda residencia sobre plano para luego venderla a un tercero por un precio mayor y sacarle un buen tajo. ¡Que se joda el último! Decían

-          Pues bien, el “último” hoy somos todos

Moraleja: NADA que tardemos en pagar más de 15 años vale la pena comprarlo. Primero, porque gran parte del precio que pagáramos sería meramente especulativo (calculad el precio por capitalización de rentas y veréis) y lo segundo, y MAS importante aún si cabe es que NO es de recibo ser esclavo de tu hipoteca ni destinar el fruto de nuestro esfuerzo y trabajo para terminar viendo pagada la hipoteca a los 60 ó 70 años de edad. Hay una máxima: deberíamos saber disfrutar de nuestro tiempo (la vida es demasiado corta).

Manuel González

CEO de subastaFACIL

* PD: Perdonad el lenguaje soez utilizado en mi interpretación del “genio de la botella” pero me pareció más creíble escribir lo que sin duda salió de su boca en ese momento de éxtasis.

El Congreso aprueba rebajar del 16% al 7% el IVA en los alquileres con opción a compra

En estos días se ha producido una noticia muy esperada en el mundo inmobiliario y que ha alegrado  a gran parte de él:

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados ha aprobado con competencia legislativa plena el proyecto de ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), en el que se ha introducido, con el apoyo de una amplia mayoría de los grupos, la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección oficial.

Desde el Ministerio se asegura que la reducción del IVA en el alquiler con opción a compra supondrá un “revulsivo” para el mercado del alquiler, que aún sigue siendo escaso. Según precisó durante la sesión de control al Gobierno en el Congreso, sólo el 13% de las familias españolas viven de alquiler frente al 40% de media en Europa, pero confió en que estas medidas, junto a otras adoptadas, servirán para movilizar un mayor número de viviendas en alquiler, mejorar su calidad y bajar sus precios.

Las Viviendas en alquiler con opción a compra son una de las modalidades con que se plantean las constructoras e inmobiliarias combatir la crisis. Se trata de que se establece una relación de alquiler, pero en el contrato de refleja un derecho de opción de compra sobre la vivienda arrendada.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?.

“Alquiler con opción a Compra” es un acuerdo entre el arrendatario y el propietario arrendador, donde el arrendatario puede ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido en ella durante un período de tiempo específico, normalmente hasta un máximo de 5 años. En el momento de ejercer la opción de compra, al precio del inmueble se le descontara un porcentaje del alquiler pagado hasta este momento.  Es un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al que se le añade una cláusula que pacta un precio de venta y una fecha tope en la que el inquilino debe decidir si quiere comprar la vivienda.

Los contratos de alquiler entre particulares son por un mínimo de 5 años, pero el plazo de venta pactado no tiene porque coincidir, ya que se decide de mutuo acuerdo entre las partes. Para viviendas de protección oficial, el plazo suele ser superior, unos 10 años.

¿ Qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador?

1º.- Fundamentalmente  en que las cantidades que el inquilino invierte durante el alquiler se descuentan del precio final de venta.

2º.- El hecho de haber pagado una cantidad y ahorrar durante ese plazo, puede beneficiar a la hora de negociar con el banco para conceder el préstamos hipotecario, algo que en la actualidad es muy difícil pero que se espera mejore en el plazo de 3 a 5 años.

3º.- Además, es compatible con las ayudas estatales, como la renta básica de emancipación.

4º.- Se puede negociar con el propietario el precio final de venta, para evitar subidas cuando se ejecuta la venta. Y esto es algo  muy importante a tener en cuenta dado que en la actualidad el precio de la vivienda ha bajado muchísimo, pero es muy probable que vuelva a subir, por lo que es conveniente fijar el precio de venta en el momento actual.

¿ Que ventajas tiene para el dueño o vendedor?

1º.- Se asegura una renta por el alquiler de la vivienda y tener un posible comprador en unos años.

2º.- Se obtendrán ventajas fiscales durante los años del alquiler de la vivienda.

3º.- Cuando llegue el momento de la venta, al descontar parte o el total del precio que ya han abonado los inquilinos, habrá menores plusvalías, con la consiguiente reducción fiscal.

4º.- Se asegura el cobro del alquiler, ya que se puede añadir una cláusula por la que si se producen retrasos en el pago, el inquilino pierde el derecho a ejecutar la opción de compra.

Como hemos dicho antes, en algunos casos de Viviendas en alquiler con opción a compra incluso se permite contar parte de lo pagado en alquiler como pago de la compra. Un aspecto importante que nos tenemos que plantear en caso de elegir esta modalidad es que el contrato refleje el precio de compra, los plazos y el derecho prioritario respecto a cualquier otro.

En la actualidad el inquilino paga el 16% de IVA. La reforma, permitirá a las empresas promotoras y en general a las empresas inmobiliarias dar salida a viviendas mediante una fórmula por la que el inquilino accede a la vivienda con expectativas de compra y con un ahorro de impuestos del 9%. Actualmente si un particular paga por un alquiler de vivienda, la operación está exenta de IVA. Sin embargo, si el contrato de alquiler incorpora una opción de compra, el importe se encarece para el inquilino en el 16% del IVA. Para mayor complejidad, si la opción de compra considera que parte de los alquileres constituyen entregas a cuenta, la compra de la vivienda genera la rectificación del IVA pagado al 16% para situarlo al 7% por el tipo general de la vivienda.

Confiemos en que con esta medida, se aumente el número de viviendas en alquiler y bajen sus precios, además sirva para  dar salida al stock de viviendas sin vender que existe en la actualidad.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com