Ejecuciones

Cómo actuar ante un desahucio

Posted by Francis Penalba on febrero 11, 2015
Ejecuciones / No Comments

El tema de los desahucios es algo que, desafortunadamente, vemos en nuestro día a día. Casi a diario aparecen noticias en los medios de comunicación de personas que van a ser desahuciadas de sus casas por no poder hacer frente al pago de éstas. Familias con niños pequeños, gente joven, personas mayores…. Vemos que los desahucios afectan a todos los grupos de edad por igual. Y no solo vemos esto en medios de comunicación, sino que a muchos de vosotros seguro que os ha tocado este tema de cerca, bien en primera persona o bien porque algún familiar, amigo o vecino lo han sufrido.

desahucioFrente a este situación tan desesperante desde Subastafácil queremos ayudaros dándoos unas pequeñas directrices sobre cómo actuar ante un desahucio, de manera que o bien podamos pararlo o aplazarlo, o bien intentemos pasar por él de la forma menos traumática posible.

El primer consejo es no ponerse nervioso. Parece algo obvio y muy difícil de conseguir en estos casos, pero piensa en positivo. Esto te ayudará a moverte para buscar soluciones y evitar que se produzca el desahucio.

Dentro de un desahucio podemos encontrar varias fases. Lo ideal es buscar una solución lo antes posible.

La primera fase es no hacer frente a una o varias cuotas del préstamos, pero sin recibir aún demanda judicial por parte del banco. Es en este momento en el que debes acudir al banco e intentar pactar una situación que “beneficie” o por lo menos no perjudique a las dos partes. Las soluciones en este momento pueden ser:

  • Refinanciar la deuda, de manera que se vea si se puede bajar la cuota mensual que hay que satisfacer para poder hacer frente a ella.
  • Carencia total. Durante un tiempo no pagará nada al banco; ni capital, ni intereses, pero debe saber que al final su deuda aumentará por los intereses que no ha estado pagando durante el periodo de carencia.
  • Carencia de capital. En esta modalidad tan solo pagará intereses, quedando el capital por amortizar sin tocar, con lo que al final de la carencia, su nivel de deuda seguirá siendo el mismo, pero por lo menos durante esos meses pagará menos.

Si todo esto no tiene efecto y el banco no está dispuesto a negociar, se puede plantear una dación en pago. Una dación en pago es hacer entrega del inmueble de manera que así todos los cargos económicos que quedan pendientes en él se liquidan, desapareciendo así la deuda.

Si nada de esto da fruto se llega a la segunda fase, que es la notificación judicial de ejecución hipotecaria. En este momento lo mejor que puede hacer es ponerse en manos de expertos en desahucios de manera que puedan asesorarle como es debido. Nosotros podemos asesorarle en todo momento y si tiene alguna duda mire este vídeo que habla sobre nuestro asesoramiento judicial.

Pese a que estemos en esta segunda fase, nunca se debe perder la esperanza de negociar con el banco.

Si el proceso sigue adelante y se lleva a cabo una subasta judicial, es probable que aún le quede parte de la deuda por pagar. Si se ve en esta situación, de estar sin casa, lo mejor que puede hacer es pedir la condonación de la deuda, para que así no tenga que pagar el resto de la deuda hipotecaria. Recordad en todo momento que aunque os encontréis en esta fase no tenéis porque abandonar la casa. En este momento podéis ver la posibilidad de un alquiler social para poder seguir residiendo en vuestro domicilio.

Si tenéis dudas acerca de los procesos de desahucios, tenemos un grupo de expertos que están a vuestra disposición para asesorarles en todo momento y conseguir la mejor solución a su problema. Siempre hay una salida.

Imagen / Autor: Exposición via photopin (license)

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Los desahucios siguen subiendo

Posted by Francis Penalba on diciembre 15, 2014
Ejecuciones, General, Opinión / No Comments

Hace poco nos llamaron de un medio de comunicación para preguntarnos si era cierto que las ejecuciones hipotecarias estaban bajando con respecto de los años anteriores. Nosotros les dijimos que el ritmo seguía creciendo y, es más, el interés de los inversores había crecido en este último año.

Claro está que la gente, incluido los inversores, han determinado que tener el dinero en el banco es poco rentable y por eso prefieren invertir en inmuebles en subasta y, de paso, ayudar en medida alguna a los que están pasando por procesos de desahucios.

Analizando la noticia que nos presenta el diario digital 20 minutos con datos del CGPJ, podemos destacar la poca información y transparencia del órgano judicial a la hora de establecer una estadística correcta.

En el gráfico que nos presentan no establecen si las ejecuciones hipotecarias provienen de la misma demanda, de una pieza a parte o derivada de una reclamación dineraria de otra índole. Hay muchas de las ejecuciones hipotecarias que se están realizando este año que son consecuencia de subastas extrajudiciales, sin ningún tipo de amparo para los ejecutados y sin apenas acceso a los inversores a las mismas.

desahucios

Muchos bancos han estado alargando la agonía de sus clientes haciéndoles carencias y demás triquiñuelas para lavar su imagen y conseguir que las cifras en papel resulten atractivas, pero la realidad es mucho más cruda que los datos que se presentan.

Resulta cuanto menos curioso que se analicen los datos del servicio común de comunicaciones de los partidos judiciales (para que lo entienda todo el mundo se trata de un departamento que hace las comunicaciones del juzgado a las personas o empresas), cuando estos no están presentes en todos los partidos judiciales, cuando en muchas ocasiones las comunicaciones se hacen por exhorto a juzgados de paz o cuando, en la mayoría de las ocasiones, se hacen por edictos en tablones. Esto no resulta serio, por lo que de esto no se pueden extraer datos reales. No se habla si los que hacen la ejecución son las entidades a las que se les debía un crédito hipotecario, si es por una deuda con Hacienda o la Seguridad Social, no especifica si es vivienda habitual o es una nave de un polígono.

Es cierto que las ejecuciones han crecido este año, pero también es cierto que se han producido menos ejecuciones de viviendas habituales que de otro tipo.

En los próximos dos años.

Lo que tenemos ya en nuestro horizonte es una devastadora escena de desahucios de familias que no han conseguido rehacer su situación y que por lo tanto, no tendrán una salida digna de sus viviendas. Hay que encauzar este asunto para que todas las partes puedan resarcir su interés de la mejor manera posible. Si a estas familias se las recoloca en pisos con alquileres sociales, el acreedor verá satisfecho el pago y las familias no se quedan en la calle.

En la actualidad hay muchos procedimientos que se acogieron (hace ya casi dos años) a la moratoria promovida desde la unión europea, pero eso no dura eternamente, sumado a las hipotecas que terminan sus carencias… nos espera un año movidito.

¿Quién es el lobo más feroz?

Nadie nos lo pregunta y nos produce mucha curiosidad. Gracias a la intervención mediática, todo el mundo piensa que el que quita la casa a una familia siempre es el banco. Rotunda y claramente NO. Hay muchos de los desahucios que se producen en este país ocasionados por las subastas que se celebran de la Seguridad Social y Hacienda. Estos acreedores estatales son realmente sanguinarios a la hora de arremeter contra los deudores. No tienen piedad, no negocian nada. Si debes a un banco tienes posibilidades de negociación y armas judiciales para poder defender, de alguna manera, tu posición frente a la situación que estás viviendo. Si los que te están ejecutando la vivienda son la Seguridad Social y Hacienda, la cosa no tiene solución.

Es cierto que para los inversores (licitadores) judiciales deberían poner las cosas más fáciles para poder acceder a tu inversión con la máxima rapidez posible y así poder ejercer tu labor con mayor índice de éxito, pero si el legislador estableciera una mayor protección a los que se quedan sin su vivienda habitual (el resto de casos consideramos que no es necesario), todo sería más rápido y sencillo.

Desde Subastafacil.com esperamos que, para próximas regulaciones en materia de subastas, el consejo de ministros, haga consultas a los profesionales del medio para saber qué medidas serían necesarias para agilizar los procesos y para el buen fin de los intereses de todos los agentes que participan en este sector.

José Martínez

Director ejecutivo Subastafacil

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Reformas

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 17, 2013
Ejecuciones, Hipotecas / No Comments

El pasado día 12 de febrero idealista/news realizó una entrevista interesantísima a Don Miguel Temboury sobre las reformas que el gobierno pretende aplicar en breve y que afectan entre otras cosas a la operativa de ejecución judicial y extrajudicial.

Ya comentamos en nuestro anterior post cual era nuestra opinión

Ojalá no se les escapen algunos de los aspectos que ya comentamos AQUÍ

mejoras del gobierno

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 01, 2013
Ejecuciones, Hipotecas, Notas de prensa, Opinión / No Comments

El 31 de enero, a raíz del anuncio el día anterior en el congreso del Ministro de Economía y Competitividad, el periódico El Confidencial nos pulsó para conocer nuestra opinión a dichas reformas.

Os transcribimos  nuestras respuestas:

Disminuir la barrera de entrada del 20 al 5%: Acertado (aunque a quien tiene liquidez para participar en las subastas judiciales esto le da igual)

Incrementar el plazo de 20 a 40 días para obtener financiación: Irrelevante (o tienes financiación antes de entrar a participar en la subasta o mejor NO te metas porque el banco hoy por hoy NO te la va a dar). Además con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ya existen fórmulas para alargar ese plazo sin problemas (art. 670.6 LEC)

Limitar el importe de adjudicación al 75% del tipo de subasta: Lo único que conseguirá con esta medida es evitar la participación de postores en las subastas públicas. Lo contrario de lo que dicen querer hacer. Nadie en su sano juicio concurrirá a una subasta en estas condiciones. Habría que recordarle al señor ministro que la UNICA razón por la que alguien compra en subasta es por el PRECIO: Compras a ciegas y estás expuesto a los vaivenes y demoras de un proceso judicial para obtener la posesión del inmueble.

Respecto a que se reduzca un 50% la deuda si el banco obtiene en el futuro plusvalías por la venta del inmueble: queda MUY bien para la foto pero es un brindis al sol. Los bancos seguirán haciendo lo que hasta hoy; cediendo el remate tras la subasta a sus filiales inmobiliarias (o incluso haciéndolas participar directamente en las subastas). Con ello logran adjudicaciones por debajo de los importes marcados por ley para vivienda habitual.

¿Realmente quieren hacer que las subastas judiciales sean atractivas y atraer postores?

Se nos ocurren muchas otras, y de más profundo calado, pero ahí van un par de propuestas con los MISMOS parámetros que el Gobierno quiere activar:

Medidas “proteccionistas” para el ejecutado:

  1. Reducir un 50% la deuda pendiente que pudiera quedarle al ejecutado en caso que el banco obtuviera plusvalías con la venta futura del bien,…. pero también en caso de que estas plusvalías provengan de una filial y/o entidad relacionada con el banco, ya que de lo contrario “saltarse” esta norma será juego de niños para las entidades financieras. Les bastará con seguir adjudicando los inmuebles a sus filiales inmobiliarias como lo están haciendo hasta hoy.
  2. Con independencia del importe en que se adjudique el inmueble en pública subasta, la entidad habrá de exonerar la deuda al ejecutado con un importe igual al 70% del tipo marcado para subasta. ¿No es eso lo que dice De Guindos querer hacer en caso de que no existan postores? ; pues lo mismo.
  3. Estas dos “ventajas anteriores” SOLO se aplicarán a los “deudores de buena fe: Aquellos que permitan la visita concertada al inmueble a posibles postores tal y como se hace en otros países, y que otorguen la toma de posesión voluntaria del inmueble en el mismo acto de la subasta.

Medidas “facilitadoras” para el postor:

  1. Minimizar  la consigna al 5% tal y como plantean.
  2. Eliminar por completo cualquier limitación en precio de adjudicación: recordemos que la UNICA ventaja de comprar en subasta es el PRECIO.
  3. Permitir la cesión de remate del adjudicatario a favor de cualquier tercero. A día de hoy esta posibilidad está reservada para los bancos.
  4. Contar con un “mediador en subastas judiciales” que guíe a los postores en todo el proceso de compra. En otros países esta figura está ampliamente difundida y en España sería de muy fácil aplicación.
  5. Facilitar REALMENTE la financiación a los posibles postores. Algo que obviamente interesará a las entidades antes de tener que mantener un stock cada día mayor de activos con los gastos fijos e impositivos que supone.

Ni que decir tiene que todo esto puede hacerse por vía judicial (más lenta) o por vía extrajudicial (notarial) mucho más rápida. En subastaFACIL ya hemos tenido experiencias de este tipo con operaciones extrajudiciales y los resultados han sido gratamente satisfactorios. Lo que en los juzgados hubiéramos tardado 1 año en resolver, lo hemos resuelto en 1 mes por vía notarial. Es fácil si sabe cómo hacerse y si contamos con la disposición de todas las partes.

Como ves, medidas sencillas de aplicación, que facilitarían la participación de postores en subastas, ayudarían a la profesionalización del sector, aligerarían la carga de trabajo de los juzgados, eliminarían el problema de las entidades de crédito con el exceso de activos adjudicados, y sobre todo, minimizarían el impacto económico y la carga que a día de hoy (y a futuro) sufrirán muchísimas familias.

De las subastas que no son primera vivienda habría mucho también de qué hablar, pero ya habrá momento para más.

PD1: El artículo publicado por El Confidencial lo podéis leer AQUÍ

PD2: Más comentarios ver AQUÍ

subastaFACIL en Espejo Público

Posted by Manuel Gonzalez on enero 07, 2013
Ejecuciones, Hipotecas, Notas de prensa, Subastas judiciales / No Comments

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Testimonios

Posted by Manuel Gonzalez on diciembre 31, 2012
Ejecuciones, Hipotecas / No Comments

Quizá la mejor forma que haya de difundir el mensaje de que siempre hay esperanza es la de difundir el mensaje de quienes ya han pasado con éxito por situaciones similares.

Aquí tenéis el testimonio de dos personas que se han dejado ayudar:

En Madrid

En Granada

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subastaFACIL en TV13

Posted by Manuel Gonzalez on diciembre 31, 2012
Ejecuciones, Notas de prensa / No Comments

Primero fue el diario El País quien se hizo eco sobre la paralización de las subastas.

Ahora en TV13 nos hicieron una mini entrevista para difundir el mensaje a los afectados en este tipo de procedimientos con la intención de que tomen conciencia de la importancia de reaccionar cuanto antes al problema. Aquí tenéis la emisión:

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Justicia impulsará las subastas vía web

Posted by Manuel Gonzalez on diciembre 31, 2012
Ejecuciones / No Comments

Nuestro querido ministro de justicia parece que de una vez por todas va a impulsar las subastas judiciales vía web. Esperemos que sea verdad.

Podéis ver la noticia aparecida en el diario El Mundo pulsando aquí

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Bankia podría ver paralizadas TODAS sus subastas

Posted by Manuel Gonzalez on diciembre 07, 2012
Ejecuciones, Hipotecas / No Comments

Esto creará un precedente EXTRAORDINARIO. Vamos; una de esas cosas que debiera ser NOTICIA A NIVEL NACIONAL por las repercusiones que puede traer consigo para infinidad de familias. Y es que Bankia, CAM y otras tantas, con sus mil fusiones bancarias por medio, podría verse obligada a retrotraer TODAS las ejecuciones que tenga en marcha. Además, por si fuera poco; condenando al banco al pago de las costas:

Sabéis que nuestra intención es siempre llegar a un entendimiento de compra con el banco liberando al afectado de su deuda o en el peor de los casos minimizando su impacto. Pero hay veces que estos chicos de la banca se ponen cabezotas y no quieren ceder un ápice.

Toca entonces pelear en los juzgados y defender la posición del ejecutado hasta el final. Hoy este auto nos ha alegrado el día. Y es que no solo hemos logrado beneficiar a este ejecutado, sino que también el auto servirá  para otros miles de casos que a día de hoy no saben cómo actuar. El auto, a efectos prácticos significa “volver a poner el contador a cero para el ejecutado que ya veía la fecha del lanzamiento aproximarse.”

Podéis bajaros copia entera del auto AQUÍ. Os dejamos este otro Auto en el que también se logró suspender el acto de subasta hasta que se resuelva la inscripción registral de la cesión de la hipoteca. Difundidlos si lo consideráis conveniente.

Un saludo

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