Preguntas Frecuentes

CONCEPTOS BÁSICOS

¿El Valor o Tipo de Subasta tiene es lo que vale la propiedad en el mercado actual?

En absoluto. NADA tiene que ver una cosa con la otra. El tipo de subasta es un valor que cada bien hipotecado tiene en caso de que se deje de pagar y haya de salir a pública subasta. En casi ningún caso tiene algo que ver con la realidad actual del mercado. Sirve tan sólo como estimación. Lo recomendable para saber hasta donde llegar en tu puja es que tengas a mano una valoración actualizada.

¿Necesito tener todo el dinero en efectivo para participar?

Sería fantástico que lo tuvieras porque irías mucho más rápido; comprarías con tu dinero y cuando ya tuvieras la propiedad en tus manos entonces la hipotecarías, y con ese dinero entrarías en otra operación, una y otra vez.

Pero si ese NO es tu caso, que sepas que existe también la posibilidad de financiar parte del precio.

El importe que habrás de entregar inicialmente una vez ganes la puja (parte no financiable) estará entre el 10% y el 50% de tu puja más gastos e impuestos. De forma que con que el banco te financie el 50% ya estarás DUPLICANDO tu capacidad de compra y/o tus posibilidades de entrar a comprar mejores propiedades.

IMPORTANTE: Te concederán la hipoteca en virtud de tu solvencia, tu capacidad de repago y tu entrega inicial en efectivo (si cubres con recursos propios la mitad del precio de tu puja, o al menos el importe de la deuda, la operación tiene muchas posibilidades de financiarse)

Para hipotecar necesitarás poder acceder a la propiedad para tasarla. Si es posible o negocias con el ocupante, estupendo, y si no lo es caben dos alternativas:

  • Constituir un préstamo puente con cualquier entidad o particular que te preste el dinero o garantías necesarias un par de meses hasta que puedas tasar para hipotecar con tu banco de siempre.
  • Plantear al banco Hipoteca con “VALORACIÓN PARA EL ASESORAMIENTO DEL VALOR HIPOTECARIO DE UN INMUEBLE” en la que NO se requiere visita interior conforme normativa Orden Eco/805/2003, con el compromiso en la misma escritura de acompañar la tasación actualizada del interior del inmueble tan pronto se tenga acceso al mismo. Realmente no existe limitación para constituir hipoteca sin tasación como bien menciona este artículo de notariado y registradores, salvo que únicamente el banco no podría titulizar el préstamo (en caso de que hipotéticamente fuera a hacerlo).

En definitiva, SÍ se puede financiar pero es importante tener en cuenta que dispones de los recursos comentados ya que de lo contrario te expondrías a perder tu depósito si llegado el momento se cumple el plazo del pago sin haber podido atender el precio de la puja.

 

También has de saber:

  • SÓLO Pujas > 70% : Nuestra empresa SÓLO estudia la financiación de operaciones con muchas probabilidades de ganar. Esto es, con pujas superiores al 70% del tipo publicado de subasta. El trabajo vinculado a la gestión de financiación únicamente nos merece la pena si cumple este criterio mínimo.  
  • GARANTÍAS: Si el criterio mínimo anterior se cumple, nuestra empresa podrá aportar cuando lo considere los fondos y/o garantías hipotecarias adicionales para hacer viable la operación, en las condiciones de interés y restitución que en cada momento se pacten con el cliente.    

¿Dónde ingreso el dinero para participar en las subastas judiciales?

Existen dos maneras de constituir el depósito. La forma oficial es a través del portal de Subastas BOE haciéndote una cuenta con tu certificado digital y luego sincronizando la cuenta y el email para que podamos trabajar con ella.

Si no quieres complicarte, tras haberte decidido por trabajar con nosotros, podemos hacer todos los trámites por ti. Te daremos una cuenta del Banco Santander para que hagas el ingreso y a partir de ahí trabajaremos nosotros. Tengas o no tengas certificado digital, estés o no estés en España, seas particular o empresa. Nos encargaremos de todo.  Solicita que uno de nuestros agentes se ponga en contacto contigo y nos pondremos manos a la obra.

¿Si no gano la subasta me devuelven el dinero?

Sí. El día siguiente al cierre de la subasta la administración pública realiza la devolución inmediata de los depósitos.

¿Qué importe me ahorro en una subasta respecto al precio de venta normal?

Tú marcas el precio que quieres pagar. Que sea posible llevarlo a cabo depende de múltiples factores; el importe que se le deba al banco, las cargas de la finca, el estado del inmueble, … Todo influye. Nuestro trabajo está en analizar cada procedimiento, pero lo FUNDAMENTAL es que tu mismo consideres una buena inversión el precio que nos hayas marcado. IMPORTANTE: Ten en cuenta también que a menor precio, menores probabilidades de adjudicarte el inmueble.

Como orientación, ahorrarte un 30% sobre el valor de mercado es un buen punto de partida.

ACCESO Y SERVICIOS PREMIUM

¿Con el servicio Premium puedo tener avisos de subastas MUY concretas?

Así es. Por ejemplo, programamos el sistema para que te llegue listado todos los lunes con todas las subastas que vayan apareciendo que tengan como criterio un depósito para participar menor de 10.000€ y una deuda inferior al 50% de la valoración. Entre las miles de subastas que salen semanalmente en toda España verás que las que cumplen ese criterio son realmente MUY pocas.

¿Cuántos informes por mes podría solicitar?

Depende de la opción Premium elegida. 10 informes si has elegido la opción básica y 100 si has elegido la Pro.

¿Por qué no puedo acceder a los informes de Hacienda ni Seguridad Social?

La automatización de los informes está preparada para todas las subastas excepto seguridad social y hacienda, ya que estas representan no más del 10% del volumen total. Si necesitas un informe concreto y eres miembro Premium ponte en contacto con el agente de la propiedad que te interesa para hacértelo llegar.

 

Me interesa acceder a los datos del ejecutado ¿Qué puedo hacer?

La información que podrás obtener por cada propiedad inmobiliaria que se subasta son los nombres y documentos de identidad de los propietarios de los inmuebles.

¿Cuánto cuesta hacerme miembro Premium y qué beneficios tienen?

El coste varía en función de tu perfil. Échale un vistazo a las distintas opciones y estudia cuál se adapta mejor a ti. Los beneficios son claros: una atención más personalizada, acceso a informes actualizados de las propiedades en subasta y búsquedas más potentes que pueden hacerte ganar mucho tiempo y dinero.

¿Qué son los informes de valoración Premium?

Lo mejor es que veas uno. Te damos valor actualizado de la propiedad e incluso importes de recomendaciones de puja en función de la rentabilidad que desees.  Haz click AQUÍ para que veas un ejemplo.

No recuerdo mi contraseña ¿Cómo puedo recuperarla?

Si vuelves a darte de nuevo de alta te aparecerá una opción “recordar tu contraseña”. Pon tu email y te la enviamos.

¿Cómo Me doy de baja?

Puedes hacerlo en la sección de “contacto” de esta web, o también pulsando en el enlace inferior de los emails con el nombre de “BAJA”.

¿Como Me doy de alta Premium?

Una vez que ya eres usuario de la página, en cualquier momento puedes pulsar sobre el logo de la web y te aparecerán las distintas opciones premium. Elige la que más se adapte a tu perfil.

¿Cómo me doy de alta como usuario gratuito?

Desde que navegues un rato en la web te aparecerá un reclamo para que te des de alta gratuitamente introduciendo tu email. Te enviaremos un enlace de confirmación a tu correo para validar tu alta.

ALERTAS AUTOMÁTICAS

¿Puedo localizar las subastas con deuda inferior al 40% ?

Puedes fijar en nuestro buscador criterios de búsqueda tan detallados como ese. E incluso subastas en tu localidad que salgan con deuda inferior al 40% y se subaste sólo una parte de la propiedad. Si eres cliente Premium tienes un buscador avanzado a tu disposición para ésto.

¿Cómo Saber TODAS LAS fincas rústicas Que se van a subastar?

Accede a cualquier subasta similar que te interese, pulsa en el botón “Crear Alerta” y te enviaremos todo lo que salga a partir de ese momento.

¿Es posible poner filtros de búsqueda de subastas específicas?

Sí es posible poner filtros de búsqueda. Por ejemplo en función del importe, es decir, en concreto que me muestre todos los que estén por encima de cierto importe. Para ello accede como usuario Premium a la sección “Búsquedas Avanzadas” y configura desde allí lo que quieras.

¿Cómo acceder a los listados de propiedades en subasta en mi provincia?

Con sólo solicitar información de una subasta te enviaremos todo lo que salga en tu localidad a diario hasta que decidas no recibir más información.

¿Puedo tener información de todo lo que vaya saliendo en subasta en mi localidad?

Sí. De forma GRATUITA te enviamos todo lo que vaya saliendo en subasta en las localidades por las que últimamente nos hayas solicitado información específica de un inmueble o hayas querido participar.

Hay una propiedad que sé que está embargada ¿Cómo puedo enterarme cuando salga a subasta?

Con las búsquedas avanzadas de las que dispones como usuario Premium puedes incluso detectar las subastas que saldrán en una ubicación aproximada, con un tipo de inmueble concreto, o incluso si lo conoces de un juzgado concreto.

¿Puedo programar avisos para que me envíen las subastas en unos determinados códigos postales?

Sí. Aunque esta característica no es gratuita, pero tienes acceso a ella si  contratado el servicio Premium

CONTACTO Y ASESORAMIENTO

Parece en vuestra web que estáis enfocado a las subastas judiciales. ¿Trabajáis el resto de subastas?

Sí. Hacienda, Seguridad Social, Voluntarias, incluso resto de administraciones locales. Lo que sí es cierto es que en su mayoría las subastas son vía judicial por lo que da esa impresión.

Dispongo de fondos, pero no sé cómo proceder.

Pues ya tienes una parte importante de la película. Ahora busca en tu zona de influencia varias operaciones que puedan interesarte e iremos a por cada una de ellas hasta que consigamos lograr la adjudicación de una de ellas.

¿Me podéis atender en Barcelona?

Atendemos en toda España. El agente de la operación que te interese contactará telefónicamente contigo y si la operación es viable pondremos a nuestro equipo de letrados a trabajar en ella.

¿Me podéis atender en persona?

Las subastas ya son telemáticas y no atendemos en persona. Contactaremos contigo siempre telefónicamente y el envío de documentos y firma de contratos se realiza vía correo electrónico con firma digital (tanto o más válida que la firma física al estar reconocida por la fábrica de moneda y timbre)

¿Puedo contrataros para un asesoramiento?

Todos nuestros servicios son Gratuitos. Sólo cobramos si finalmente ganamos la subasta. Eso sí, NO guiamos a nadie ni damos instrucciones para que participe por su cuenta. Nuestro conocimiento y saber hacer es nuestra aportación de valor.

¿Hay una agente que me pueda asesorar?

A eso nos dedicamos. A acompañarte en todo el proceso de adjudicación de la propiedad en subasta que elijas. Entra en el buscador, detecta aquella que quieres y pulsa el botón “Quiero Participar”. Te contactaremos en el plazo más breve posible.

¿Cómo puedo contactaros?

Solicita información específica sobre el inmueble que te interesa y el agente asociado a esa propiedad se pondrá en contacto directamente contigo al teléfono que nos proporciones. En función de la carga de trabajo contactamos normalmente dentro de las próximas 24 – 48 horas.

DEPÓSITO PARA PARTICIPAR

¿Cómo se recupera el depósito para participar en la subasta?

Si ganas la subasta en menos de 48 horas se transferirá el importe de tu depósito a la cuenta corriente que nos hayas designado.

¿Si no gano la subasta me devuelven el depósito?

Sí. El día siguiente al cierre de la subasta la administración pública realiza la devolución inmediata de los depósitos.

¿Qué significa Depósito Inicial?

Es el importe que tienes que consignar ante la administración pública para poder participar en la subasta.

¿Con qué plazo previo tengo que realizar el depósito para participar?

Si lo haces desde una cuenta del Banco Santander o yendo directamente a una de sus oficinas, podrías hacerlo como máximo 4 horas de la finalización de la subasta nos basta.

Si haces la transferencia desde una cuenta distinta del Banco Santander (nacional o extranjera) recomendamos un mínimo de 48 horas para verificar que la transferencia ha llegado.

 

 

ANÁLISIS DE CARGAS

Quiero saber si la propiedad que me interesa tiene cargas vigentes. ¿Qué he de hacer?

Simplemente pulsa en el botón “Quiero Participar” en la ficha de la propiedad que te interesa. Habrás de realizar el ingreso del depósito para participar. ANTES de que se realice ninguna puja analizaremos las cargas y si la operación es válida seguiremos adelante, si no lo es no participaremos en la subasta y se retornará la devolución del depósito en plazo máximo de 48 horas.

¿Cuántos años tengo que pagar de IBI, agua, luz, comunidad de vecinos …?

Agua, luz y demás suministros nada. El IBI y Comunidad de propietarios; año en curso más tres anteriores

¿Qué garantías ofrece la información que proporcionan los juzgados?

ANALIZAR convenientemente las cargas ANTES de pujar es FUNDAMENTAL. Las garantías que ofrece la información en los juzgados sobre usufructos, cargas, gastos no atendidos, hipotecas, etc. han de ser siempre cotejadas con la Certificación de Cargas del inmueble y con los especificaciones que puedan incorporarse en los edictos.   

¿Cómo afectan las cargas que tenga la propiedad?

Hay que atender los gastos de IBI y comunidad de propietarios del año en curso y los tres anteriores. Todas las cargas posteriores desaparecen. Las cargas previas subsisten y tendrán que atenderse junto con el precio ofrecido en tu puja.

Es MUY IMPORTANTE por tanto analizar en profundidad el estado de cargas de la finca ANTES de realizar tu puja. Una carga previa, un embargo, o una hipoteca de igual rango pueden convertirse en una pesada carga. Si necesitas que te ayudemos contacta con el agente que gestiona la propiedad, lo encontrarás en la ficha del inmueble que te interesa.

Este ejemplo te permitirá verlo claro:

Una vivienda adquirida por 50.000 euros podría tener una deuda de comunidad de propietarios de 2.000 y un embargo previo de 5.000 de forma que el precio de compra final para tu sorpresa sería = 50+2+5 = 57.000 euros

En este caso, deberías haber consultado previamente las cargas con una Nota Simple ACTUALIZADA o con la Certificación Registral (puedes solicitarla online) para luego calcular el importe máximo que deberías haber ofrecido en la puja.

Esto es: 50.000 (el precio por el que quieres comprar) MENOS 2.000 (deuda Comunidad Propietarios) MENOS 5.000 (embargo previo) = 43.000 euros debiera haber sido el precio de tu puja si lo que querías era terminar pagando 50.000 euros por la vivienda.

FOTOGRAFÍAS Y DETALLES

¿Puedo saber cuánta gente ha contactado ya y en qué estado se encuentra la casa?

No. Ni una cosa ni la otra. No damos datos de las personas interesadas por cada propiedad, sólo recomendamos que la puja máxima sea la más alta posible para que tengas más probabilidades de ganar. Respecto a la propiedad, no puede visitarse su interior.

¿Puedo visitar la propiedad por dentro?

Las propiedades NO pueden visitarse con antelación. Haz tu oferta considerando que habrás de hacer reformas y nunca tendrás sorpresas. Si la propiedad tiene ocupantes el mismo juzgado resuelve sobre la desocupación.

PUJAS

¿Puedo comprar en subasta a nombre de más de una persona?

Sí. Tantas como desees y en los porcentajes que nos designes. Puedes comprar también a nombre de empresa si lo deseas. Eso sí, has de tenerlo claro antes de pujar porque si después de adjudicarte el bien quieres ponerlo a nombre de otra persona tendrás que pagar dos veces el impuesto de transmisión.

¿Si mi puja es la mayor, la propiedad ya sería mía? ¿o en los proximos días podría pujar alguien más?

Si quieres que no puedan mejorar tu puja en los días siguientes tendrás que pujar por encima del 70% del tipo de tasación. Si pujas por debajo y el deudor presenta a alguien el los siguientes 10 días (cosa que usualmente nunca pasa) pues te quedarías sin la propiedad y te devolverían tu depósito.

¿Si no pujara nadie que pasa?

Que el banco/acreedor se la queda por el importe de la deuda o por el 50% del importe de salida. Si esto pasara podemos avisarte para realizar la propuesta de que te la vendan por ese mismo importe en los 10 días siguientes. Para ello únicamente habrás de realizar el mismo depósito que tendrías que haber hecho en la subasta. Si no aceptan la propuesta se restituye el depósito.

¿Dónde se realizaría la trasferencia del depósito?

Nuestra empresa tiene habilitada una cuenta en el Banco Santander para las transferencias y devoluciones de los depósitos. Una vez verificada la recepción de la transferencia y firmado el contrato correspondiente formalizaremos el depósito y pujaremos en tu nombre.

¿El precio de inicio de la subasta sería la tasación o empezaría por otro precio?

Puedes empezar pujando cualquier precio salvo aquellos casos en los que puntualmente se ordene una puja mínima (pero nada tiene que ver con el importe de tasación)

¿Puedo asistir presencialmente en una una subasta de pisos?

Las subastas se celebran de forma telemática, no presencial.

¿Qué costo tiene usar vuestro sistema de puja automático y en qué consiste?

Ninguno. Viene incluido con la contratación de nuestros servicios.

El sistema que utilizamos nos permite pujar de forma desatendida sin necesidad de estar horas y horas detrás del ordenador. Los algoritmos utilizados alertan a nuestro personal sobre posibles quiebras, pujas excesivas por comparación con precios de mercado y reaccionar de inmediato ante ellas aunque sea a altas horas de la madrugada.

¿Ustedes siguen la puja?

Así es. Nosotros pujamos poco a poco. Aplicamos la estrategia que sea necesaria en cada caso y buscamos la manera de que te quedes la propiedad por el menor importe posible.

En la página del BOE no hay precio mínimo, ¿se debe algo en concreto?

Únicamente la razón es porque nosotros recomendamos un precio mínimo por el que pujar para que no pierdas tu tiempo.

¿Qué precio creen que sería el justo ofrecer?

Nuestra recomendación es siempre la misma: puja por un precio cercano al de mercado pero en que tengas también un buen ahorro. Esa es la fórmula mágica para lograr quedarte con la propiedad. Si eres demasiado cicatero o codicioso verás pasar la oportunidad frente a ti sin posibilidad de quedártela.

¿Puedo pujar por debajo del importe recomendado?

Sí. En pocas ocasiones se exige una puja mínima. Aunque has de ser consciente que las posibilidades de adjudicación serán mucho más bajas.

¿Cuál es el precio mínimo por el que puedo pujar?

El mínimo para pujar recomendado lo señalamos en cada ficha de inmueble. No obstante es importante que tengas en cuenta el valor real de la propiedad a la hora de realizar la puja. Si quieres obtener la propiedad por un importe muy bajo lo que posiblemente suceda es que veas como se escapa la oportunidad en favor de otra persona.

Para poder participar sólo necesitas el 5%. Para poder ganar el importe es distinto. Lo normal es al menos llegar al 50% o cubrir la deuda e intereses para poder adjudicarte el bien. A veces se gana por menos, pero se tienen que dar muchas circunstancias para darse el caso y no has de olvidar que el procedimiento en el juzgado se ralentiza mucho cuando esto pasa.

La subasta es mañana ¿tenemos tiempo para hacerlo todo y participar?

Sí. Lo ideal es hacerlo con un poco más de plazo, pero podemos hacerlo todo con apenas 24 horas de margen. Incluido el análisis de cargas.

PAGO Y FINANCIACIÓN

¿Qué documentación tengo que aportar para pedir la financiación?

Documentación general (independientemente de la situación laboral)

  • Número de Identificación Fiscal (NIF) o, en caso de ser extranjero, Número de identificación de Extranjero (NIE) o pasaporte.
  • Contrato de señal o de arras, en caso de que ya se haya firmado.
  • CIRBE.
  • Declaración del IRPF del último año.
  • Escrituras de cada propiedad inmueble que se posea.
  • Contrato de arrendamiento si el actual domicilio del solicitante es alquilado, y últimos recibos del alquiler.
  • Vida laboral actualizada.
  • Extractos bancarios recientes.

Documentación requerida al trabajador por cuenta ajena

  • Contrato laboral, ya sea definido o indefinido.
  • Como mínimo las nóminas de los últimos tres meses.
  • Justificación de ingresos adicionales al de la nómina, en caso de tenerlos.
  • Recibos de préstamos que actualmente tengamos contratados, si los hubiera.

Documentación requerida al trabajador por cuenta propia

  • Declaración anual del IVA.
  • Pagos trimestrales del IVA del año en curso.
  • Declaración anual del IRPF así como la fraccionada.
  • Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Documentación requerida para sociedades

  • Impuesto de sociedades del ejercicio anterior, en caso de haberlo presentado.
  • Declaraciones de impuestos del año en curso –IVA e Impuesto de Sociedades fraccionado.
  • Balance actualizado de la situación económica de la empresa.

Documentación adicional

Más allá de la documentación detallada, cada entidad bancaria puede solicitar algún documento adicional de garantía dependiendo de sus criterios de riesgo y del perfil del demandante del préstamo hipotecario.

Solicitar una hipoteca es un proceso que requiere tiempo; entregar completa y actualizada toda la documentación requerida es importante para agilizar los tiempos

¿Me financiarían el 100% ?

Al menos necesitarás tener en efectivo el 10% más los gastos de impuestos y registro. Eso sí, para ello tu capacidad crediticia ha de ser muy buena y/o disponer de garantías adicionales que pueden pedirte para aprobar la operación.

¿El interés del 3% fijo no se pueden negociar junto con otra condiciones para la hipoteca?

Estas son las condiciones que tenemos establecidas. Hay que recordad que no es una hipoteca “típica”. En cualquier caso, el cliente siempre puede a posteriori novar la hipoteca con su banco de referencia y en las condiciones que pacten.

¿Los bancos dan hipotecas cuando un inmueble se adquiere en subasta?

Nuestra experiencia con el Banco Santander es positiva. Ahora bien el cliente ha de tener como en cualquier otra operación la suficiente capacidad crediticia y de ello dependerá el porcentaje de financiación ha conceder. Un porcentaje de financiación de entre el 50% al 70% del valor de adjudicación es perfectamente viable. Para llegar al 100% normalmente requieren aportación de garantías paralelas.

¿Puedo constituir hipoteca y qué pasos tengo que dar para hacerlo?

Esta es parte de la gestión que podemos hacer por ti. Tendrás que tener parte del dinero en efectivo y parte la podrás pagar a plazos, eso sí, la condición básica para adoptar esta forma de pago es que tu puja ha de superar al menos el 70,01% del valor de subasta. Pagar a plazos y constituir hipoteca es posible, únicamente tienes que saber cómo hacerlo. De eso nos encargamos nosotros.

¿Cuál es la forma de pago y el plazo para abonar el total de la cantidad?

Depende de cada administración, normalmente 40 días. En las subastas judiciales se autoriza la constitución de hipoteca para pagar el precio del remate. Te recomendamos que previamente consultes con tu entidad las condiciones de concesión del préstamo en caso que lo necesites.

¿Puedo constituir hipoteca para pagar el resto del precio?

. La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil así lo permite. Si necesitara hacerlo recomendamos tenga concertada de forma previa la hipoteca para poder atender el pago del precio antes de los 20 días que marca la ley.

TRÁMITES POSTERIORES Y POSESIÓN

Cuando acaba la subasta, en el caso de ser ganador, ¿se encargan de los trámites?

Nos encargamos de todo si así lo deseas. Desde realizar el depósito, hacer las pujas hasta el límite que nos hayas marcado, e incluso ejecutar todo el proceso burocrático judicial hasta la toma de posesión del bien.

PLAZOS

Si mi puja no es la ganadora ¿en cuánto tiempo recobro mi inversión?

En 48 horas si no has reservado postura. Si has reservado tu postura por si el mayor postor no paga pueden pasar incluso meses esperando a que el juzgado resuelva el procedimiento.

HONORARIOS

¿Cuáles son vuestras tarifas?

Cobramos a éxito y tenemos dos tramos muy simples calculados sobre el valor señalado para subasta:

3% hasta ganar la subasta (asesoramiento, análisis de cargas, consignación de depósitos y participación en pública subasta)

2% adicional en caso de que quieras también que nuestros abogados gestionen todo el procedimiento administrativo hasta la definitiva toma de posesión.

¿Se firma algún tipo de contrato con vosotros al realizaros el encargo?

Sí. Una vez interesado por una subasta concreta y realizado el depósito para participar se girará por email el contrato a firmar. En dicho contrato se incluye entre otros aspectos relevantes, la persona/s a las que se registrará la propiedad en caso de ser adjudicatarios, el importe máximo de puja, honorarios, cuenta corriente de devolución en caso de no ganar la subasta.

IMPUESTOS

¿Qué impuestos hay que tener en cuenta en una subasta?

Una subasta no es ni más ni menos como cualquier otra compraventa respecto al pago de impuestos. La única salvedad es que te ahorras al notario porque en su nombre actúa como fedatario público el juzgado. La respuesta para evitar tratar las singularidades de personas físicas, empresas, comunidades autónomas, etc. es que fiscalmente le preguntes a tu asesor cuánto tendrías que pagar por la compra de esa propiedad si tuvieras que hacerlo en el “mercado normal” y luego le restes lo que te hubiera costado el notario.

En cualquier caso, el mayor coste tributario será siempre el ITP. Aquí tienes algunos valores para que te hagas a la idea: Galicia y Valencia aplican un 10%, las dos Castillas y Murcia, un 8%, La Rioja, un 7%, Canarias, un 6,5%, Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla, un 6%. La región en la que menos se paga por el ITP es el País Vasco, donde supone el 4% de la base imponible.

COLABORACIÓN

Somos un medio de comunicación ¿Podéis proveernos información estadística sobre subastas y ejecuciones regularmente?

Sí podemos hacerlo. De hecho puedes ver algo parecido AQUÍ. Si necesitaras información puntual de cualquier provincia en concreto dínoslo y te la hacemos llegar.

Soy de Toledo, os he visto en televisión y me encantaría colaborar con vosotros ¿Es posible?

Encantados. Puedes colaborar y ser remunerada por ello con el formato de referidos que hemos creado. Puedes verlo AQUÍ

Soy emprendedor, vivo en Gijón, y está interesado en vuestra franquicia.

Hola. El formato de franquicia que puedes haber visto aún en internet no está operativo desde hace tiempo. En cualquier caso puedes leer en esta misma sección otros formatos de colaboración que te pueden ser incluso más válidos y económicos.

Llevo años en el sector inmobiliario y me interesa colaborar, aportaría capital para operaciones ¿Cómo proceder?

Si quieres colaborar aquí estamos. El formato de franquicia lo apartamos hace tiempo por no ser operativo, pero el de colaboración puede serte válido ya que tienes ganas y algo de dinero incluso para hacer tus pequeñas operaciones propias. Para seguir adelante date de alta en la versión de pago Premium Pro y nos pondremos en contacto.

Tengo amigos y clientes de la inmobiliaria a los que podría interesarles las subastas ¿recompensáis de alguna forma si os los presento?

Sí. Puedes generarte tú mismo un código y compartirlo con esos clientes y amigos. Si alguno finalmente compra (sea hoy o en el futuro) te recompensamos económicamente. Es, por así decirlo, una fórmula en la que NO tienes que hacer nada y puedes recibir un dinerito mensualmente venido del cielo. Tienes el enlace AQUÍ

Tenemos un blog sobre tecnología y arquitectura, hemos visto vuestra empresa ¿tenéis algún formato de colaboración?

Estupendo. Estamos abiertos a cualquier colaboración en cualquier ámbito (tecnología, inmobiliaria, marketing , difusión, etc). Todas las colaboraciones son bienvenidas. El único requisito que ponemos es que el resultado de dicha colaboración tenga el foco en prestar mejor servicio al cliente final. Nos gusta recordar que nuestra misión es acercar el mundo de las subastas al usuario final para que pueda ahorrarse años de hipoteca si quiere comprar una casa, o un buen descuento en comprar cualquier otra cosa con la que pueda destinar ese ahorro a otras prioridades.  

Tenemos un formato de colaboración con la que premiamos económicamente cada operación que salga por los usuarios que nos reenvíes. Puedes verlo AQUÍ

Somos una empresa inmobiliaria y financiera ¿Podemos colaborar con vosotros?

Sí. De dos formas distintas; A) Siendo recompensados si alguno de vuestros clientes compra en subasta contando con nuestros servicios. B) De una forma más lucrativa en caso de que os encarguéis de todas las gestiones físicas relacionadas con la operación del cliente aportado y requerir éste un servicio total de llave en mano. En definitiva, nuestra máxima es la calidad en el servicio al cliente y todo lo que ayude en este objetivo lo recompensamos.

INVERSIÓN Y COINVERSIÓN

He visto en internet algo llamado el club del inversor… ¿Me podéis informar?

Sí. Fue el primer prototipo de inversión conjunta en subastas públicas. Hoy ya estamos en fase de integrar un formato de plataforma de inversión colectiva (los llamados Crowd Founding, pero específico para el sector de las subastas)

Soy un trabajador común y corriente, estoy cansado de trabajar y creo que las subastas puede ser una forma de ganarme la vida invirtiendo ¿CÓMO hacerlo?

Cuidado; para poder comprar necesitarás efectivo, y si no lo tienes mejor que aquí ni te metas. Las subastas son un negocio rentable pero no tan rápido como desearías por la falta de celeridad en los juzgados. Si no puedes invertir inicialmente solo te recomendamos que lo hagas conjuntamente con alguien, o incluso que utilices plataformas de inversión colectiva para ello.

Deseo invertir en subastas. Me da igual dónde. Sólo quiero comprar, vender y obtener rentabilidad ¿Qué debo hacer?

Sencillo. Si tienes a partir de 150.000€ en cash podemos ayudarte bastante.

Dinos el importe que tienes para invertir. Asignaremos a un agente para que participe en cuantas subastas sea necesario hasta cubrir tu volumen de inversión SIN importar la ubicación y únicamente siguiendo criterios de rentabilidad. Lo normal es que de cada 8 subastas en las que participemos termines adjudicándote 1. Una vez cubras tu volumen de 4 adjudicaciones te tocará vender, recuperar y volver a empezar el ciclo.

Contáctanos a través del email inversion@subastafacil.com para decirnos el importe exacto en cash del que dispones.

¿Hay alguna SICAV Inmobiliaria dedicada a las subastas públicas en España en la que poder invertir?

Nos encantaría que la gente de «Smart Social Sicav» (donde muchos pequeños inversores participan de una SICAV con resultados bastante positivos) abordaran también este ámbito y pudiéramos colaborar en algún sentido. Pero lo cierto es que las tareas se nos acumulan y esta es una opción que aún no hemos barajado.

La verdad es que la idea parece bastante potente. Si quieres dar a conocer la idea en esas plataformas de las que hablas o cualquier otra nosotros encantados de probarlo.  El email inversion@subastafacil.com es el canal adecuado para quien quiera contactarnos  sobre este tema más en profundidad.

¿Habéis pensado en llevar a cabo algún tipo de inversión colectiva de subastas?

Sí. Desde hace tiempo. Algo así como “Housers” pero en el sector de las subastas públicas inmobiliarias. Utilizaremos un formato muy parecido, posiblemente utilizando la plataforma StockCrowd IN

Somos un fondo de inversión con sede en Madrid sin experiencia en subastas ¿Podéis llevarnos la gestión?

Sí. Podemos llevaros toda la gestión e instrumentar las compras a través cualquier sociedad que consideréis. En caso de llegar a un acuerdo configuraremos script para que todos los lunes os lleguen los activos que se subasten en la zona de vuestra elección, con detección especial en operaciones con deuda pequeña y bien geolocalizada, así como para operaciones de importe superior a dos millones de euros.

Busco un apartamento económico para remodelar y vender ¿Qué tengo que hacer?

Disponer de fondos para comprar. Utilizar nuestro buscador para localizar lo que quieras. Y una vez lo tengas a la vista contáctanos para ayudarte en TODO el proceso de adjudicación.

FORMACIÓN

¿Qué es una División de Cosa Común?

Se da en aquellos casos en los que uno o varios de los copropietarios quieren vender y otros no. Al final alguno de ellos termina instando al juzgado la “División de la cosa común” para que se subaste y reparta el dinero obtenido. Suele pasar sobre todo entre herederos y parejas mal avenidas.

¿Qué es el Pleno Dominio, Usufructo y Nuda Propiedad? 

Pleno Dominio= Usufructo + Nuda propiedad 

PLENO DOMINIO : Se refiere a la plena posesión. El pleno dominio se produce cuando se tiene la propiedad del inmueble (Nuda Propiedad) y el derecho al uso y disfrute (Usufructo).

 

He leído que tenéis un curso de formación ¿cómo puedo acceder?

El curso básico lo tienes en la plataforma de formación UDEMY. Justo en este LINK:

https://www.udemy.com/como-comprar-propiedades-en-subasta/

COMPRAR FUERA DE LA SUBASTA

¿Puedo comprar después de que pase la fecha sin pujas?

Sí. Es algo que proponemos constantemente a nuestros clientes una vez detectamos que no ha habido postores en la subasta por la que se interesó. Podemos hacerlo, aunque nuestra experiencia es que siempre es mucho mejor participar.

¿Puedo comprar ANTES de que se produzca la subasta?

La única forma de comprar ANTES algo que ya está publicado es simplemente pactando con el banco la compra previa en caso de que quede desierta, o si NO tiene muchas cargas posteriores comprar directamente al deudor.

¿Cuándo puedo evitar la subasta e ir directamente a notaría para ejecutar la compra?

Cuando después del análisis de las cargas detectamos que con el precio pactado con el propietario podemos cubrir todas las cargas y responsabilidad hipotecaria del bien. También cuando en un concurso de acreedores ya se está en la fase final y el juzgado ha autorizado al administrador concursal a liquidar los activos mediante adjudicación directa.

¿Puedo llegar a un acuerdo con el deudor antes de la subasta?

Sí. Y es lo que recomendamos en muchos casos (aunque en otros muchos casos no es recomendable)

Llegar a un acuerdo con el deudor (antes o después de la subasta), además de ser lo más honorable, te puede permitir comprar previamente, pactar la entrega de llaves voluntaria y en definitiva ganar MUCHO tiempo frente a lo que sería los simples plazos de un procedimiento judicial. No todas las veces es posible pero sí en muchas ocasiones. Eso lo sabrás con un análisis pormenorizado de las cargas que haya sobre la propiedad.

¿Se puede comprar un crédito? Me han dicho que es posible.

Sí es posible. Y es la manera más segura de salir siempre ganando, ya que sólo caben dos opciones: A) Que termines siendo propietario del bien en ejecución. B) Que alguien te supere en la subasta y termines ganando la diferencia con respecto a lo que tú pagaste por comprar el crédito.

¿Puedo comprar una propiedad que se haya quedado el banco en subasta o en la que no haya participado nadie?

Sí. Puede hacerse. De hecho es muy habitual y lo hacemos bajo lo que se viene a denominar «cesión de remate». Nos encargamos de pactar con el banco un precio de cesión. Puede ser igual, superior o incluso inferior al que el banco se lo ha adjudicado. Cada caso es distinto.

El formato es sencillo; el cliente nos hace su oferta entregando el 5% como señal de firmeza de su propuesta. Si la oferta es aceptada el cliente se hace con la propiedad antes de que el banco tenga que adjudicarsela y por tanto ahorrándose doble pago de impuesto. Si la oferta no se acepta se reembolsa el 5% el mismo día en que se recibe la respuesta.

ARRENDAMIENTOS

¿Los contratos de arrendamiento se tienen que mantener?

NO. Aunque te recomendamos siempre que negocies con el inquilino para tener una salida más rápida del bien, lo cierto es que cualquier contrato inscrito con posterioridad a la hipoteca con la nueva legislación ya NO es preceptivo mantenerlo.

¿Qué pasa si hay inquilino u okupas en la propiedad?

Con carácter general okupas e inquilinos no inscritos en el registro no tendrán mucho que hacer tras una ejecución. El mismo juzgado resolverá sobre la desocupación y toma de posesión del inmueble. Unicamente es cuestión de tiempo. Si lo que se desea es acelerar los plazos de toma de posesión nosotros SIEMPRE recomendamos negociar la salida voluntaria.

Un poco de información más técnica: Ley 4/2013, de 4 de junio, Artículo 13.1 Resolución del derecho del arrendador. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por… la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial…, quedará extinguido el arrendamiento….se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

QUIEBRA, RESERVA Y MEJORA DE

POSTURA

¿Qué pasa si no pago la puja? ¿Puedo desistir?

Si Después de los 40 días que tengo para realizar el pago total, finalmente, no puedo disponer de esa cantidad. ¿Qué pasa si no pago? ¿Puedo desistir? ¿Qué problema puedo tener? Gracias, Nati

Hola Nati. Si la quiebra NO ha sido intencionada no tendrás ningún problema más allá de perder el dinero del depósito. Pero si lo has hecho a propósito para beneficiar a otra persona puedes tener problemas legales, así que mucho cuidado si te lo estabas planteando hacer.

¿Pueden explicarme la Mejora de Postura con un ejemplo?

Aquí va un ejemplo real :

Subasta de una  finca urbana. El mejor postor ofreció el 70% del valor pero no ha completado el pago, yo soy la segunda mejor oferta que es inferior al 30% del valor  de subasta pero que cubre en su integridad la deuda. ¿Me van a adjudicar el inmueble o le darán antes opción al ejecutado y ejecutante?

Respuesta corta: NO te debieran adjudicar el inmueble directamente (aunque en el juzgado hemos visto burros volando). Debieran dar traslado, no presentarse ninguna mejora postura, instar a una vista en el que se oiga a las partes y SÓLO entonces adjudicarte la propiedad por ese precio. De haber sido tu puja superior al 50% iría más rápido, y más rápido aún si hubieras ido por encima del 70%.

Los motivos jurídicos de la respuesta ( recomendamos su lectura) art 670.4 LEC: Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.

¿Vale la pena reservar postura?

Este es un punto muy interesante. La reserva de postura se hace en protección para el caso de que quién ha sido mejor postor no termine pagando su postura con la consiguiente quiebra. De forma que habiendo reservado nuestra postura podamos hacernos nosotros con la propiedad. Hasta ahí todo fantástico, el problema es que los juzgados en muchas ocasiones tardan MESES en resolver estos temas que podrían resolverse en menos de 40 días, y mientras tanto nuestro dinero está depositado en los juzgados.

En muchos casos vale la pena mantener ese dinero en el juzgado porque aunque tarde un año podemos llevarnos la propiedad, pero tenemos que ser consecuentes y olvidarnos hasta el momento en que el juzgado resuelva del dinero. Obviamente estará siempre seguro en el juzgado, pero es como si lo tuviéramos en un banco sin poder tocarlo. No nos devolverán el dinero con intereses por mucho que tarden, pero sí nos lo devolverán íntegramente en caso de qué el postor principal no quiebre su puja.

En caso de que quebrara nos darían la opción si nosotros fuéramos el segundo mejor postor a pagar el precio de nuestra puja y hacernos con la propiedad.

¿Por qué alguien podría estar interesado en quebrar su postura?

La respuesta es larga pero vale la pena conocerla. La razón principal de una quiebra es muy sencilla: Dinero (aunque se exponen a penas incluso de cárcel)

El truco es burdo y sencillo: LicitadorA y LicitadorB son amigos pero fingirán no conocerse. Cada uno realizará su depósito de 5.000€ para poder participar en la subasta.

LicitadorA puja con “reserva de postura” 100.000€ por la propiedad. LicitadorB va pujando poco a poco hasta los 180.000€ y agota a todos otros postores. Pero LicitadorB no tiene ninguna intención de pagar. Dejará que el juzgado se quede con sus 5.000€ de depósito y esperará a que el juzgado llame a LicitadorB para que pague los 100.000€ y se quede con la propiedad.

Resultado: La propiedad les ha costado 100.000€ más 5.000€ que perdió LicitadorB. Pero no los 180.000€ que supuestamente había ganado la subasta. Se han ahorrado 75.000€ (en perjuicio del deudor)

El peligro que corren (más allá de que alguien los denuncie a fiscalía) es que pierdan igualmente los 5.000€ del depósito de LicitadorB en el caso de que haya habido algún otro postor que también haya reservado postura con una puja intermedia oliendo que algo de esto pueda estar sucediendo. Y por otro lado está la conveniencia y perjuicios de reservar o no postura, analizada en otra pregunta de un usuario que también podrás encontrar en esta sección de preguntas frecuentes.

¿Qué es una quiebra de postura y qué consecuencias tiene?

Quebrar una postura significa no pagar el precio al que te habías comprometido en tu puja.

La primera consecuencia es que pierdes el dinero del depósito que entregaste para pujar, y la segunda consecuencia en caso de demostrarse mala fe y connivencia para alterar el precio de las cosas es que podrías tener consecuencias legales (art. 262 CP)

AYUDA EJECUTADOS

¿Puedo promocionar la venta del piso en subasta con ustedes?

Si ya tienes fecha de subasta podemos hacerlo sin problema. Incluso podemos señalar que tienes disposición a enseñar la propiedad previamente para hacerlo atractivo. Esto NO tiene coste ya que nosotros cobramos de los inversores y sólo en caso de que ganen la subasta. Contáctanos y te ayudamos.

Acabo de recibir una carta notificándome que mi vivienda va a ser una subasta próximamente ¿Qué he de hacer?

1.- Agachar la cabeza y esconderte esperando que llegue el día

2.- Reaccionar y poner tu casa en venta urgente (si no tiene cargas posteriores excesivas), y en caso que las tenga dar a conocer la subasta por todos los medios que tengas al alcance para que no quede desierta y se la quede el banco.

Van a ejecutarnos unas viviendas que tenemos alquiladas ¿podemos participar en nuestra subasta?

Puedes hacerlo si tu intención es que las propiedades queden liberadas de todas las cargas posteriores y obviamente a nombre distinto del ejecutado. Lo mejor en estos casos muchas veces es ponérselo fácil a una persona cercana para que se lo quede a cambio incluso de algún dinero, pero no complicarte mucho la vida porque puede no valer la pena.

Estoy en ejecución pero no puedo vender porque tengo embargos posteriores ¿Qué puedo hacer?

Una opción es que participes en tu propia subasta (abonando el 5% correspondiente para participar) y subir el precio de la puja para quedarte con la menor cantidad de deuda posible. El problema de esto es que te pases de frenada y termines ganando la subasta con lo que perderías incluso el 5% del depósito.

La otra opción, más viable y de mayor cordura es que nos permitas (a nosotros o cualquier otra plataforma) poder acercar tu propiedad a inversores que quieran participar para que realmente en tu subasta los inversores paguen lo más posible por la propiedad y tú te quedes con el menor importe de deuda.

En su día abrimos un blog específico de ayuda a los afectados en subastas públicas. Sería bueno que lo vieras: http://podemosayudarle.com/

EXTRANJEROS – FOREIGN

Soy de Lituania como titular de una cuenta en Tenerife ¿Cómo puedo participar?

Si tienes NIE (imaginamos que sí porque tienes cuenta corriente en España), no tienes ningún problema. Puedes participar normalmente. Contáctanos con la propiedad por la que estás interesado.

Mi esposo y yo vivimos en Asia pero queremos comprar un inmueble en Madrid ¿Cómo hacer?

Localiza el inmueble que desees en tu provincia y pulsa “Quiero Participar” en la ficha del producto. No olvides darnos tu número de teléfono móvil de tu país para llamarte. Si ahora no está el producto que estás buscando no te preocupes, te estaremos enviando todas las subastas de ese tipo a tu email hasta que haya alguna atractiva para tí.

¿Cómo puedo desde Francia realizar el depósito para participar?

La transferencia del importe del depósito para participar se hace directamente a una cuenta de nuestra empresa en España. Nosotros participamos en tu representación en la subasta. Si tienes cuenta corriente en España NO tendrás gastos de transferencia de ningún tipo. Si la cuenta corriente es del extranjero tendrás posiblemente comisiones de transferencia, y en caso de que no ganes la subasta se te retornará el dinero a la cuenta corriente que hayas designado en el contrato con las comisiones que aplique el banco si la cuenta corriente es del extranjero.

Vivo en Noruega. ¿Cómo puedo participar en la licitación aunque no viva en España?

Realizamos toda la cuestión administrativa por tí desde España. El depósito para participar y las pujas las haremos nosotros también en tu representación.

Resido en USA pero hay una subasta en la zona de Alicante que me interesa. ¿Cuál es el proceso que debo seguir?

Pulsa en el botón “Quiero Participar” de la ficha del inmueble. Danos tu nombre y número de teléfono móvil de tu país y nos pondremos en contacto.

He comprado en EE.UU. a través de subastas ¿Cómo puedo empezar en España?

Fácil. Selecciona la subasta que deseas. Pulsa en el botón “Quiero Participar” y nos pondremos en contacto directamente contigo vía whatsapp, email o teléfono si lo deseas.

Vivo en Londres ¿Cómo podría llevar a cabo la compra sin estar allí?

Cualquier extranjero puede comprar en pública subasta en España. Únicamente necesitaremos nro de pasaporte y que en el ingreso del depósito para participar se refleje el mismo nro de pasaporte y el código de subasta en la que se desea pujar. Nuestros abogados participan en representación y el bien es puesto directamente a nombre del cliente.