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Combatir la crisis: Alquiler con Opción a Compra

Posted by Manuel Gonzalez on julio 27, 2009
Temas legales / No Comments

El Congreso aprueba rebajar del 16% al 7% el IVA en los alquileres con opción a compra

En estos días se ha producido una noticia muy esperada en el mundo inmobiliario y que ha alegrado  a gran parte de él:

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados ha aprobado con competencia legislativa plena el proyecto de ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), en el que se ha introducido, con el apoyo de una amplia mayoría de los grupos, la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección oficial.

Desde el Ministerio se asegura que la reducción del IVA en el alquiler con opción a compra supondrá un “revulsivo” para el mercado del alquiler, que aún sigue siendo escaso. Según precisó durante la sesión de control al Gobierno en el Congreso, sólo el 13% de las familias españolas viven de alquiler frente al 40% de media en Europa, pero confió en que estas medidas, junto a otras adoptadas, servirán para movilizar un mayor número de viviendas en alquiler, mejorar su calidad y bajar sus precios.

Las Viviendas en alquiler con opción a compra son una de las modalidades con que se plantean las constructoras e inmobiliarias combatir la crisis. Se trata de que se establece una relación de alquiler, pero en el contrato de refleja un derecho de opción de compra sobre la vivienda arrendada.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?.

“Alquiler con opción a Compra” es un acuerdo entre el arrendatario y el propietario arrendador, donde el arrendatario puede ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido en ella durante un período de tiempo específico, normalmente hasta un máximo de 5 años. En el momento de ejercer la opción de compra, al precio del inmueble se le descontara un porcentaje del alquiler pagado hasta este momento.  Es un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al que se le añade una cláusula que pacta un precio de venta y una fecha tope en la que el inquilino debe decidir si quiere comprar la vivienda.

Los contratos de alquiler entre particulares son por un mínimo de 5 años, pero el plazo de venta pactado no tiene porque coincidir, ya que se decide de mutuo acuerdo entre las partes. Para viviendas de protección oficial, el plazo suele ser superior, unos 10 años.

¿ Qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador?

1º.- Fundamentalmente  en que las cantidades que el inquilino invierte durante el alquiler se descuentan del precio final de venta.

2º.- El hecho de haber pagado una cantidad y ahorrar durante ese plazo, puede beneficiar a la hora de negociar con el banco para conceder el préstamos hipotecario, algo que en la actualidad es muy difícil pero que se espera mejore en el plazo de 3 a 5 años.

3º.- Además, es compatible con las ayudas estatales, como la renta básica de emancipación.

4º.- Se puede negociar con el propietario el precio final de venta, para evitar subidas cuando se ejecuta la venta. Y esto es algo  muy importante a tener en cuenta dado que en la actualidad el precio de la vivienda ha bajado muchísimo, pero es muy probable que vuelva a subir, por lo que es conveniente fijar el precio de venta en el momento actual.

¿ Que ventajas tiene para el dueño o vendedor?

1º.- Se asegura una renta por el alquiler de la vivienda y tener un posible comprador en unos años.

2º.- Se obtendrán ventajas fiscales durante los años del alquiler de la vivienda.

3º.- Cuando llegue el momento de la venta, al descontar parte o el total del precio que ya han abonado los inquilinos, habrá menores plusvalías, con la consiguiente reducción fiscal.

4º.- Se asegura el cobro del alquiler, ya que se puede añadir una cláusula por la que si se producen retrasos en el pago, el inquilino pierde el derecho a ejecutar la opción de compra.

Como hemos dicho antes, en algunos casos de Viviendas en alquiler con opción a compra incluso se permite contar parte de lo pagado en alquiler como pago de la compra. Un aspecto importante que nos tenemos que plantear en caso de elegir esta modalidad es que el contrato refleje el precio de compra, los plazos y el derecho prioritario respecto a cualquier otro.

En la actualidad el inquilino paga el 16% de IVA. La reforma, permitirá a las empresas promotoras y en general a las empresas inmobiliarias dar salida a viviendas mediante una fórmula por la que el inquilino accede a la vivienda con expectativas de compra y con un ahorro de impuestos del 9%. Actualmente si un particular paga por un alquiler de vivienda, la operación está exenta de IVA. Sin embargo, si el contrato de alquiler incorpora una opción de compra, el importe se encarece para el inquilino en el 16% del IVA. Para mayor complejidad, si la opción de compra considera que parte de los alquileres constituyen entregas a cuenta, la compra de la vivienda genera la rectificación del IVA pagado al 16% para situarlo al 7% por el tipo general de la vivienda.

Confiemos en que con esta medida, se aumente el número de viviendas en alquiler y bajen sus precios, además sirva para  dar salida al stock de viviendas sin vender que existe en la actualidad.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

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¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

Posted by Manuel Gonzalez on junio 22, 2009
Temas legales / No Comments

Hoy me hago eco de una noticia relacionada con el mundo inmobiliario que ha saltado en estos días en varios medios de información y sobre la cual muchos especulan: “Una sentencia favorable en recurso de casación tramitado ante el Tribunal Supremo por Affirma Abogados & Consultores considera que un mero retraso en el pago del alquiler por segunda vez, después de que el inquilino ya haya sido demandado previamente, y aunque entonces pagase la mensualidad con retraso, será causa de desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule un plazo máximo de pago”.

Quiero hacer notar que este titular, así leído, puede inducir a error, tal y como suele ocurrir cada vez que sale a la luz en los medios de comunicación una Sentencia del Tribunal Supremo de gran trascendencia social. No existe una Sentencia modelo que pueda servir para todos los procedimientos de desahucio por retrasos en el pago del alquiler, sino que ello dependerá de varios factores:

1. El contrato de arrendamiento debe estipular un plazo máximo para el abono de las cantidades. La sentencia citada en este artículo, estimó la demanda y falló a favor de la formalización del desahucio, basándose en que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, y fijaba un plazo máximo de ocho días de retraso para llevar a cabo el desalojo. De este modo, al haberse producido una demora de dos semanas en la renta correspondiente al mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una acción de desahucio precedente, no suponía una demora sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta, por lo que no había abuso de derecho en el ejercicio de la acción del demandante. Por ello, es necesario recordar que quienes estén interesados en alquilar una vivienda deben primeramente asesorarse para que puedan redactar un buen contrato. De ese modo, si en el contrato se establece como fecha para el pago el día 5 de cada mes, o como suele ser habitual, ente el 5 y el 10 de cada mes, el inquilino no podrá hacerlo por sistema el día 20 y que no pase nada.

2. Debe existir una primera demanda de desahucio, previa al procedimiento de desahucio actual y por el mismo motivo. Ello supone que no basta con que el inquilino se haya retrasado dos o más veces en el pago del alquiler, ni siquiera que sea un moroso por sistema, sino que además es necesario que haya sido demandado por ello, o sea, que ya exista una demanda de desahucio anterior y que además esta haya sido enervada por el demandado; – ello se produce cuando el inquilino se persona en el procedimiento de desahucio y paga una vez interpuesta la demanda pero antes de que se celebre el acto del juicio-, en este caso el alquiler continúa como si nada hubiese pasado. Y aquí radica lo novedoso de esta sentencia, en que esta acción de enervación que hasta ahora podía realizarla el moroso cada vez que quisiese, sin que existiese un límite, y obligando al propietario a instar un procedimiento cada vez que el inquilino le dejase de pagar, a partir de ahora solo podrá hacerse una vez, ya que la segunda vez que se retrase en el pago y sea demandado, ya no podrá parar el pleito aunque pague antes del juicio.

3. No es necesario siquiera que se haya interpuesto esta segunda demanda antes de que el inquilino efectúe el pago, y que este la enerve. Una vez que exista un procedimiento anterior por desahucio, el inquilino ya no podrá volver a retrazarse en el pago del alquiler, pues en este caso el mero retrazo supondrá causa suficiente para que el propietario solicite la resolución del contrato de arrendamiento, aún y cuando el pago se haya efectuado ANTES de que el propietario interponga la demanda ante el Juzgado.

La trascendencia de esta sentencia es, que este segundo retraso no permitirá enervar o anular el desahucio, por lo que se impide así que el inquilino decida cuándo pagar, como viene sucediendo desde hace varios años. Esta decisión del Supremo, supone un alivio para muchos propietarios de viviendas en alquiler que ven cómo cobrar la renta se convierte en una auténtica aventura, ya que desconocen cuándo recibirán el dinero, vulnerando de ese modo los derechos del propietario. Por otra parte, esta Sentencia que sienta jurisprudencia, podría abrir la puerta a miles de desalojos forzosos, así que a partir de ahora: ¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

Hoy me hago eco de una noticia relacionada con el mundo inmobiliario que ha saltado en estos días en varios medios de información y sobre la cual muchos especulan: “Una sentencia favorable en recurso de casación tramitado ante el Tribunal Supremo por Affirma Abogados & Consultores considera que un mero retraso en el pago del alquiler por segunda vez, después de que el inquilino ya haya sido demandado previamente, y aunque entonces pagase la mensualidad con retraso, será causa de desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule un plazo máximo de pago”.

Quiero hacer notar que este titular, así leído, puede inducir a error, tal y como suele ocurrir cada vez que sale a la luz en los medios de comunicación una Sentencia del Tribunal Supremo de gran trascendencia social. No existe una Sentencia modelo que pueda servir para todos los procedimientos de desahucio por retrasos en el pago del alquiler, sino que ello dependerá de varios factores:

1. El contrato de arrendamiento debe estipular un plazo máximo para el abono de las cantidades. La sentencia citada en este artículo, estimó la demanda y falló a favor de la formalización del desahucio, basándose en que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, y fijaba un plazo máximo de ocho días de retraso para llevar a cabo el desalojo. De este modo, al haberse producido una demora de dos semanas en la renta correspondiente al mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una acción de desahucio precedente, no suponía una demora sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta, por lo que no había abuso de derecho en el ejercicio de la acción del demandante. Por ello, es necesario recordar que quienes estén interesados en alquilar una vivienda deben primeramente asesorarse para que puedan redactar un buen contrato. De ese modo, si en el contrato se establece como fecha para el pago el día 5 de cada mes, o como suele ser habitual, ente el 5 y el 10 de cada mes, el inquilino no podrá hacerlo por sistema el día 20 y que no pase nada.

2. Debe existir una primera demanda de desahucio, previa al procedimiento de desahucio actual y por el mismo motivo. Ello supone que no basta con que el inquilino se haya retrasado dos o más veces en el pago del alquiler, ni siquiera que sea un moroso por sistema, sino que además es necesario que haya sido demandado por ello, o sea, que ya exista una demanda de desahucio anterior y que además esta haya sido enervada por el demandado; – ello se produce cuando el inquilino se persona en el procedimiento de desahucio y paga una vez interpuesta la demanda pero antes de que se celebre el acto del juicio-, en este caso el alquiler continúa como si nada hubiese pasado. Y aquí radica lo novedoso de esta sentencia, en que esta acción de enervación que hasta ahora podía realizarla el moroso cada vez que quisiese, sin que existiese un límite, y obligando al propietario a instar un procedimiento cada vez que el inquilino le dejase de pagar, a partir de ahora solo podrá hacerse una vez, ya que la segunda vez que se retrase en el pago y sea demandado, ya no podrá parar el pleito aunque pague antes del juicio.

3. No es necesario siquiera que se haya interpuesto esta segunda demanda antes de que el inquilino efectúe el pago, y que este la enerve. Una vez que exista un procedimiento anterior por desahucio, el inquilino ya no podrá volver a retrazarse en el pago del alquiler, pues en este caso el mero retrazo supondrá causa suficiente para que el propietario solicite la resolución del contrato de arrendamiento, aún y cuando el pago se haya efectuado ANTES de que el propietario interponga la demanda ante el Juzgado.

La trascendencia de esta sentencia es, que este segundo retraso no permitirá enervar o anular el desahucio, por lo que se impide así que el inquilino decida cuándo pagar, como viene sucediendo desde hace varios años. Esta decisión del Supremo, supone un alivio para muchos propietarios de viviendas en alquiler que ven cómo cobrar la renta se convierte en una auténtica aventura, ya que desconocen cuándo recibirán el dinero, vulnerando de ese modo los derechos del propietario. Por otra parte, esta Sentencia que sienta jurisprudencia, podría abrir la puerta a miles de desalojos forzosos, así que a partir de ahora: ¡Cuidado con los retrasos en el pago del alquiler!

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