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¿Cómo se realiza la tasación del valor de una vivienda?

Posted by Francis Penalba on octubre 21, 2014
Hipotecas, Temas legales / 1 Comment

tasacionEs habitual que antes de realizar una transacción de compra-venta de inmuebles se solicite una tasación del mismo para conocer su valor. Esta tarea será realizada por un profesional experto; el tasador. Y tendrá muchos factores en cuenta a la hora de asignar un valor u otro.

Una vez solicitamos una tasación, lo primero que se hará será todo el tema burocrático de comprobación de datos en el registro de la propiedad, la verificación de la escritura y la revisión de los datos extraídos del catastro y el ayuntamiento. Cuando todo está correcto se procede a la tasación del inmueble pura y dura.

En este proceso de tasación, el tasador observa todo lo que puede afectar al valor del inmueble como por ejemplo:

  • Ubicación: No todas las ubicaciones son las mismas. No es lo mismo estar situado en plena Gran Vía de Madrid, que en las afueras de la ciudad, o encima de una distoceca. Cada ubicación tendrá sus pros y sus contras a la hora de ser tasada la vivienda.
  • Superficie: Se trata de los metros cuadrados habitables de la vivienda en cuestión; aunque aquí también se tiene en cuenta la distribución, las reformas realizadas o la conservación.
  • Ascensor: Hoy en día no tener ascensor devalúa el precio de la vivienda de cara a una futura venta.
  • Edificio: El estado del edificio es un elemento fundamental en las tasaciones. La fachada, los elementos comunes, las inspecciones, los balcones… todo repercutirá en el precio final.
  • Otros elementos: Por último, cualquier elemento que aporte o reste valor al inmueble como las ventanas de climalit, la iluminación, la altura del piso, los años de uso, el suelo…

Una vez analizado todo esto, el tasador asigna un valor de tasación a la vivienda en relación a la oferta y demanda del mercado inmobiliario actual.

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Trámites y gastos a la hora de comprar una vivienda

Posted by Francis Penalba on agosto 29, 2014
Hipotecas, Temas legales / No Comments

La compra de una vivienda o inmueble  es, para la gran mayoría de nosotros, la inversión más importante de nuestra vida; y no es para menos, ya que en casi todos los casos nos estaremos endeudando durante más de 20 años. Es por ello, que antes de nada debemos conocer  los trámites a seguir a la hora de comprarnos una vivienda y los costes que estos trámites pueden llegar a ocasionarnos.

Trámites en la compra de una vivienda

  • Una vez escogida la vivienda y llegado a un acuerdo con el vendedor o su representante, el primero de todos los trámites que tendremos que  realizar cuando compremos una vivienda será la firma pública de compra-venta ante un notario.
  • Posteriormente el notario se encargará de enviar al Registro de la Propiedad, una copia de la escritura anteriormente citada. Hay que aclarar que, para poder inscribir la vivienda al nombre del comprador, éste deberá haber abonado previamente los impuestos correspondientes a la compraventa.
  • Una vez realizado el registro el comprador tendrá que comunicar al catastro el cambio de titularidad de la vivienda, en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura. Normalmente esta gestión la realiza el propio notario.

Gastos en la compra de una vivienda

gastos vivienda

  • Además del montante económico que supone la vivienda en sí, existen una serie de gastos asociados a la compraventa de inmuebles que el comprador deberá tener en cuenta ya que pueden suponer hasta un 10% del total de la operación. Estos gastos son:
  • Gestoría  (este gasto es opcional, ya que el propio comprador puede encargarse personalmente de realizar las gestiones oportunas)
  • Registro
  • Notaría
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de la adquisición de una vivienda de segunda mano.
  • IVA y Actos Jurídicos documentados en el caso de viviendas nuevas
  • Plusvalía, que normalmente paga el vendedor, aunque se pueden dar casos que no sea así.

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La morosidad del crédito subió en diciembre hasta el 4,957 por ciento

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 27, 2010
General / No Comments

La morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas y cooperativas a empresas y particulares subió hasta el 4,957 por ciento en diciembre, un nivel que no tocaba desde marzo de 1996 y que rozaría el 5,1 por ciento si se incluyeran los Establecimientos Financieros de Crédito (EFC).

Los EFC no se incluyen en el cómputo moroso total del sistema financiero español porque tienen una mora mucho más elevada que el resto de entidades (del 10,21% en diciembre), por lo que distorsionaría la tasa global, ya que la elevaría al 5,09%.

Las cajas de ahorros cerraron el año con buenas noticias, ya que vieron caer su tasa de mora hasta el 5,05 por ciento en diciembre, desde el 5,26 por ciento del mes anterior, lo contrario que les ocurrió a los bancos, que terminaron diciembre superando la barrera del 5 por ciento, con un ratio del 5,01 por ciento.

El indicador que mide los impagos crediticios en España subía de nuevo desde el 4,938 por ciento alcanzado en noviembre, que a su vez había crecido desde el 4,886 por ciento de octubre, aunque lo cierto es que el incremento está frenando mes a mes.

En tasa interanual, la morosidad ha crecido 1,662 puntos, ya que en diciembre de 2008 se situó en el 3,295 por ciento, un incremento que también se suavizó algo en comparación con el mes anterior, cuando la mora se anotó 1,812 puntos porcentuales en comparación con el mismo mes del año pasado.

En volumen absoluto, los créditos impagados sumaban 88.220 millones de euros, sólo 762 millones de euros más que el mes anterior.

Fuente: elEconomista.es

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El saldo total del crédito hipotecario creció un 1% en 2009

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 25, 2010
Hipotecas / No Comments

El saldo total del crédito hipotecario creció un 1% en el ejercicio 2009, con un total de 1,099 billones de euros, frente al crecimiento del 4% que registró en el año anterior, lo que demuestra la desaceleración que sufre esta actividad, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Se trata del crecimiento más débil registrado en los últimos diez años.

La asociación que preside Santos González subrayó que, a pesar de la caída importante del nivel de actividad, el crédito hipotecario ha mostrado una evolución más dinámica que el resto de la economía y ha conseguido mantener una tasa de crecimiento positiva para el conjunto del ejercicio.

La AHE, que elabora información proporcionada por el Banco de España, indicó que el crecimiento del crédito hipotecario gestionado acumulado a lo largo del pasado año coincidió con sus previsiones.

Del total del crédito, 608.623 millones de euros correspondieron a cajas de ahorros, con un leve aumento del 0,2%, seguidas de los bancos, con 403.310 millones (+1,9%); las cooperativas, con 71.325 millones de euros (+3,5%) y los establecimientos financieros de crédito, con 16.311 millones (-4,5%).

El saldo vivo total de los activos hipotecarios titulizados creció un 2,9%, hasta los 218.285 millones de euros. Del total, 100.937 millones fueron de bancos, cifra que se mantiene plana, seguidos de 90.043 millones de cajas de ahorros (+4%); 17.596 millones de cooperativas de crédito (+12,5%) y 9.707 millones de EFC (+9,2%).

Por su parte, el saldo total de los títulos hipotecarios se elevó un 5,5% en tasa interanual, hasta los 562.426 millones de euros, mientras que el saldo total de las cédulas hipotecarias (emitidas y titulizadas) creció un 7,2%, hasta los 344.144 millones de euros.

Fuente: Fotocasa.es

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Promotores, entidades financieras y Banco de España

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 07, 2010
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Las cifras tienen la mala costrumbre de sacar las vergüenzas y trapos sucios a relucir. En particular, las cifras del mercado inmobiliario, número de viviendas iniciadas, número de transacciones inmobiliarias y créditos concedidos no van cogidos de la mano.

Es muy curioso cómo el crédito al promotor sigue aumentando a pesar de una contracción en ventas cercana al 15% de las ventas en el año 2007. Véase cuadro adjunto, creado con datos extraidos del Banco de España (PDF) y los informes del total de crédito concedido por las entidades financieras. Este aumento de crédito es una mera refinanciación de deudas antiguas, no hay otra salida, porque desde 2007 hasta septiembre del 2009, las transmisiones de propiedad de todo tipo han caido en picado.

Más curiosa es la diferencia de percepciones sobre la calidad del crédito entre los deudores y acreedores. Las entidades financieras, declaran una mora del sector inmobiliario del 8,73%, por importe de 28.315 millones de euros, pero los promotores inmobiliarios afirman que no pueden pagar los 324.000 millones de euros en préstamos que tienen concedidos y que necesitan un plan especial de salvamento para que el sistema financiero no se resienta. No piden mucho, aproximadamente requieren un 30% del PIB, casi nada.

Las daciones en pago han aumentado espectacularmente, los precios han caido y tienen que caer más, pero el Banco de España mira hacia otra parte, permite que se sigan refinanciando deudas en mora y no quiere que el propio sistema financiero aflore todo el credito subprime que tiene apalancado entre sus balances.

La salida pactada entre el supervisor y las entidades financieras ha sido clara. Vamos a aguantar 10 años en esta situación, refinanciando deuda inmobiliaria sin control y capitalizando cada vez más intereses, todo sea por no dejar caer los precios y no convertir los bancos en las mayores inmobiliarias del mundo.

Si realmente queremos salir de la crisis, el primer paso es el desbloqueo del mercado inmobiliario y este desbloqueo pasa por el ajuste drástico del precio y del stock. Este ajuste sólo se produce mediante la ejecución de créditos pendientes, las subastas abiertas de los inmuebles sin límite inferior y mediante un sistema que muestre los activos al precio que realmente tienen.

Fuente: ElBlogSalmon

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