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Continúa la subida en las operaciones de compraventa de viviendas en noviembre

Posted by Francis Penalba on enero 13, 2015
General / No Comments

Una vez conocidos los datos publicados por el INE sobre las operaciones de compraventa en sector inmobiliario español  durante el mes de noviembre de 2014, observamos como durante este mes la cifra de operaciones aumentó en un 14% respecto al mes de noviembre de 2013. Sin duda unos datos muy esperanzadores de cara a futuras inversiones.

Este avance interanual del mes de noviembre, es el tercero que se da de forma consecutiva durante el año 2014 y parece significar el inicio de una lenta recuperación dentro del sector inmobiliario español.

Analizando pausadamente los datos extraídos del informe del INE, observamos como una de las principales causas en esta subida de operaciones ha sido el aumento de un 41,6% en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, llegando a una cantidad de 17.433 transacciones. Por su parte, la compraventa de viviendas de nueva construcción descendió un 20,6% interanual; llegando a la cuota más baja desde el año 2007.

compraventa de viviendasMención destacada merecen también las viviendas libres, ya que el 90% de las operaciones de compraventa de viviendas durante este mes (un total de 22.675 viviendas) han sido de este tipo; dejando en sólo un 10% (2.525) a las transacciones realizadas con viviendas protegidas.

Por último, si miramos detenidamente los datos de las distintas comunidades autónomas, observamos como todas ellas han presentados variaciones interanuales positivas menos la comunidad de Cantabria y la Comunidad Valenciana. Por el contrario, las que han presentado un mayor incremento son la Comunidad Foral de Navarra, La Rioja y el Principado de Asturias.

Tras conocer estos datos, podemos augurar que las expectativas futuras son positivas y apuntan a que la estabilización va consolidándose; eso sí el ritmo será lento y no ocurrirá de la noche a la mañana. Habrá que esperar e ir con pies de plomo.

 

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5 consejos para participar en una subasta inmobiliaria

Posted by Francis Penalba on diciembre 29, 2014
Subastas judiciales / No Comments

En estos tiempos, son muchas las personas que empiezan a descubrir los múltiples beneficios del mundo de las subastas judiciales de inmuebles. Beneficios que en la mayoría de casos se reflejan en una bajada en los precios de la vivienda superior al 50% del valor de la misma.

Pero no es fácil adentrarse en el mundo de las subastas y conseguir adueñarse de un inmueble; hay que tener en cuenta que hay ente profesional en ellas y muchas veces los propios bancos están detrás de estas subastas, por lo que hay que se cauto y seguir algunos consejos para participar en una subasta inmobiliaria.

  • El primero de los consejos para participar en una subasta inmobiliaria del juzgado es bastante obvio; hay que poseer suficiente solvencia para participar en ella. Además de la fianza de participación, si logras ser el adjudicatario tendrás que pagar el resto del importe en un breve periodo de tiempo.subasta
  • Otro consejos para participar en subastas judiciales es conocer bien el funcionamiento de las mismas y el lenguaje utilizado en ellas. Es como si vamos a un banco y no sabemos qué son los intereses, las comisiones, etc… Nos podrían dar gato por liebre y adjudicarnos una vivienda que no podemos disfrutar por cualquier motivo.
  • En base al segundo consejo, también es interesante conocer previamente el expediente judicial y toda la información relacionada con la vivienda a subastar. Para ello es muy útil visitar la web de subastafacil donde encontrarás el mayor catálogo de viviendas a subastar con toda su información correspondiente.
  • Una vez en la puja, es importante marcarse una estrategia previa dependiendo de la cantidad económica que poseamos. El carácter y la experiencia de cada uno serán muy importantes en este punto.
  • Por último, no desilusionarse si no se consigue la vivienda deseada. Siempre se puede negociar con el adjudicatario o buscar otra casa a subastar que cumpla con nuestras expectativas creadas.

Pese a estos consejos, como hemos dicho anteriormente, siempre vamos a competir contra profesionales de las subastas, por lo que es conveniente formarse previamente en todo lo referente al mundo de las subastas inmobiliarias.

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Oriente medio se fija en España para invertir en el ladrillo

Posted by Francis Penalba on septiembre 16, 2014
General / No Comments

No es un secreto que los inversores de oriente medio quieren aprovechar la situación económica de algunos países para sacar provecho. Ellos tienen dinero y estos países necesitan ese dinero; así que la ecuación es bien sencilla. Pues bien, uno de los objetivos de estas grandes fortunas de oriente medio es el de invertir en España en el sector del ladrillo.

¿Quién lo iba a decir? Según las previsiones de la consultora CB Richard Ellis, los inversores de oriente medio estarían dispuestos a gastarse alrededor de 180.000 millones de dólares en inmuebles comerciales, lo que supondría una fuerte inversión económica al sector inmobiliario y de la construcción nacional.

Según el director general de CBRE Oriente Medio, la tendencia inversionista de Oriente Medio en Europa continuará durante años y países como Reino Unido, Francia, Alemania, España e Italia se podrán beneficiar de estas inversiones económicas extranjeras.

España además cuenta con un plus de cara a los inversionistas extranjeros y no es otro que la fuerza de sus sector hotelero, algo que siempre ha atraído a estos países inversionistas.

construccion

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Los fondos buitre en el mercado inmobiliario español

Posted by Francis Penalba on agosto 26, 2014
Hipotecas / No Comments

fondo buitreA estas alturas seguro que muchos de ustedes  ya habrán oído hablar de los llamados fondos buitre y de sus conocidos “negocios” dentro del mercado inmobiliario español. Es por ello que desde Subastafacil, queremos aclararles un poco más qué son estos fondos buitre, cómo actúan y cuál es su situación actual dentro del mercado inmobiliario español.

¿Qué son y cómo actúan los fondos buitre?

Como su nombre bien indica, un fondo buitre es un fondo de inversión que espera pacientemente hasta que su presa está al borde de la muerte financiera. Estos fondos de inversión, también conocidos como fondos de riesgo o oportunistas tienen como objetivo comprar activos inmobiliarios al precio más bajo posible par que así, en un futuro cercano, revenderlo a otros inversores y conseguir una rentabilidad elevada.

Como los mercados que estos fondos eligen se encuentran en estados de crisis o estancamiento económico, a los poseedores de los activos no les queda otro remedio que vender (pese a acumular pérdidas) antes que continuar acumulando más gasto.

Y es que en momentos en los que el precio de la vivienda es bajo, invertir en la compra de inmuebles aparece siempre como una suculenta alternativa para hacer negocio futuro.

Los fondos de inversión dentro del mercado español

Dentro del mercado inmobiliario español, los fondos buitre, no sólo actúan sobre viviendas y activos inmobiliarios. Desde hace unos meses han comenzado a ver negocio en las divisiones inmobiliarias que poseen los activos adjudicados a los grandes bancos. Algunos ejemplos que ya hemos podido ver gracias a la prensa son la cesión de Bankia a Cerberus, la mitad de servihabitat de La Caixa a Texas Pacific Group o Apollo que compró el 85% de Altamira.

Con todo ello, estos grandes fondos gestionan ahora mismo más de 277.100 millones; es decir el 27% del PIB español.

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La compraventa de viviendas suma su tercer mes al alza

Posted by Francis Penalba on julio 31, 2014
Hipotecas / No Comments

sector inmobiliarioParece que poco a poco el sector inmobiliario comienza a recuperarse de su estancamiento. Y es que el pasado mes de mayo, la compraventa de viviendas alcanzó la cifra de 28.124 operaciones realizadas, lo que significa un repunte del 5,4% respecto al mismo periodo de tiempo del año 2013.

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El procedimiento de la subasta on-line

Posted by Francis Penalba on junio 30, 2014
Innovación, Subastas judiciales / No Comments

Una vez aprobado el proyecto de Ley de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y el Registro Civil se creará el portal electrónico de subastas para la realización de las subastas on-line. Este nuevo tipo de subastas requerirá a su vez un procedimiento que en el siguiente post detallaremos. Continue reading…

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Verdades como puños

Posted by Manuel Gonzalez on noviembre 13, 2012
Opinión / No Comments

Esto me lo ha enviado hoy un buen amigo. ¡Cuanta razón tiene este señor!

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NO estamos en EEUU. Aquí hay que pagar la hipoteca.

Posted by Manuel Gonzalez on agosto 10, 2009
Temas legales / No Comments

A diferencia de otros países como Estados Unidos (en los que unicamente se responde de la hipoteca con el propio bien) en el caso de España y con el ordenamiento jurídico actual, a los españolitos de a pie más nos vale pagar la hipoteca que hemos firmamo, ya que respondemos con el TOTAL de nuestros bienes. Y no solo presentes, sino también futuros.

De hecho, en caso de que se subaste nuestra propiedad y no acuda nadie a pública subasta, el banco puede llegar a quedarse con nuestra propiedad por el 50% del importe por el que saliera a subasta y seguir reclamándonos el resto de la deuda más intereses y costas. (Artículo 671 L

Con los tiempos que corren una de las preguntas con que más nos encontramos los abogados en nuestros despachos es: ¿Qué pasa si no pago la hipoteca?

Si desgraciadamente eres una de las personas a las que la hipoteca está ya asfixiando y no puedes hacer frente a las cuotas mensuales, es importante que antes de tomar ninguna decisión leas este comentario.   Lo primero que tienes que saber es que dejar de pagar la hipoteca sería una pésima decisión, pues lejos de acabar con el  problema lo iniciarías. Desde la primera cuota impagada, el banco te recordará que está obligado a cobrar tu deuda y puedes estar seguro de que te la acabará cobrando.

Cuando firmas una hipoteca se establece una cifra máxima de intereses de demora, que es la cantidad porcentual que se va a aplicar cuando la hipoteca no se paga a tiempo. Casi siempre suele ser un importe alto, entre el 18 y el  29%. En el caso de que se retrase un pago, el contador empieza a correr. Y el banco empieza a advertir tanto al deudor como al avalista, si lo hay, a través de notificaciones que reclaman el cobro de la cuota.

Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco puede acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que salden la deuda. Aunque esto no suele ocurrir, porque se intenta renegociar la hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue el mismo procedimiento, y no es hasta la tercera cuota (90 días), que el cliente entra en mora.  Esto se debe a que los bancos no son inmobiliarias, no tienen ningún interés en comprar y vender pisos, por eso, antes de demandar a un cliente agotan todas las vías de negociación posibles y sólo se busca la ejecución del bien cuando no es posible llegar a un acuerdo de pago con el deudor.   En este caso el banco podrá acudir al procedimiento hipotecario, que finaliza con la subasta de la vivienda, aunque las entidades financieras pueden tratar de hacerse con el dinero acudiendo a otros procedimientos judiciales. Lo más grave de todo es que a través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino EL TOTAL del importe prestado y pendiente de pago al tipo de interés en mora pactado en la hipoteca.

En este procedimiento no hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles, pues se toma el que recoge la hipoteca y es este el valor que sirve a efectos de subasta.

El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca. Éste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificación,  el propietario puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagará el moroso-, éste no necesitaría recurrir a estos profesionales, si bien “otro elemento para oponerse (y ganar tiempo a los efectos de poder vender el inmueble) es que los abogados detectemos defecto de forma”.

El deudor puede pagar el principal e intereses que adeude y las costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento. Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación. Nuevo plazo en el que podría pagar.

Si llegado el momento no has podido pagar, el inmueble saldrá a subasta. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.

Pero cuidado, con la subasta de tu vivienda no siempre acaba el problema,  si el  banco no consigue saldar tu deuda sigues debiéndole dinero.  Para liquidar tu hipoteca no basta con devolver las llaves de tu casa al banco, este sistema, que  si es válido en otros países como por ejemplo en Estados Unidos, no funciona en España,  aquí  cuando firmas una hipoteca respondes del pago de forma personal, es decir, si el banco al vender la casa no cubre la deuda que tienes con él seguirá solicitando, tanto al deudor como al avalista,  el importe restante y podría llegar a embargarte parcialmente la nómina o cualquier otro bien presente o futuro hasta  que recupere todo el dinero que te prestó.

Cuando firmamos la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un buen pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación.

En definitiva, que está todo atado y bien atado, y que si a los bancos no les interesa embargar los bienes, menos interesa al cliente dejar de pagar la hipoteca, ya que lo acabará haciendo. Y con creces.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

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