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Ventajas de comprar inmuebles en subastas

Posted by Francis Penalba on febrero 18, 2015
Subastas judiciales / No Comments

A la hora de comprarse un inmueble son muchas las preguntas que se nos vienen a la cabeza, y no es para menos, ya que el paso que vamos a dar es algo que nos marcará durante muchos años de nuestra vida.

¿Compramos un inmueble nuevo o de segunda mano? ¿En las afueras o en el centro de la ciudad? ¿Piso o adosado? Seguro que estas son muchas de las preguntas que surgen a la hora de hacer frente a la hora de adquirir una vivienda. Pues bien, nosotros vamos a añadir una más a la lista de preguntas que debería hacerse ¿Es buena idea compra inmuebles en subastas?

ventajas inmuebles subastasComprar inmuebles en subastas no es algo que todos los compradores tengan en cuenta, por lo menos no como primera opción. Esto se debe al desconocimiento que hay del tema, ya que no se sabe realmente si es una buena inversión o no. Pues bien, con el fin de aclarar este tema os vamos a dar las ventajas que existen a la hora de comprar inmuebles en subastas de tal manera que sean ustedes los que vean si os es rentable o no.

  • Estamos frente a una amplia cartera de pisos para elegir.
  • Los precios suelen estar un 20% por debajo de los inmuebles vendidos por particulares.
  • Si hay mucha oferta de inmuebles en la zona donde queremos comprar, el comprador tiene más margen de negociación para poder rebajar un poco más el precio.
  • El aval necesario para la compra del inmueble es muy bajo e incluso inexistente en muchos casos.
  • Si hablamos de subastas de inmuebles en manos de bancos se puede conseguir una financiación de hasta el 100% del precio.
  • Es una buena forma de hacerse con un piso para los compradores que tienen un presupuesto más ajustado.
  • Las hipotecas que se dan para la compra de inmuebles subastados suelen tener un amplio periodo de amortización, pudiendo llegar a los 50 años.
  • Es normal ver como se financian los gastos de compra, tal como notaría, gestoría, pago de impuestos y registros.
  • En ocasiones las entidades bancarias ofrecen un cheque reforma que puede llegar hasta 5.000 euros.

Pese a estas ventajas a la hora de comprar un inmueble de subasta hay que investigar bien de manera que nada nos pille por sorpresa. Hay que comprobar que no existen cargas pendientes del inmueble, que éste se encuentra en buen estado (ya que nade se hace cargo de las posibles reparaciones y/o desperfectos) y sobre todo que el inmueble está vacío, es decir, sin sus anteriores inquilinos.

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Trámites y gastos a la hora de comprar una vivienda

Posted by Francis Penalba on agosto 29, 2014
Hipotecas, Temas legales / No Comments

La compra de una vivienda o inmueble  es, para la gran mayoría de nosotros, la inversión más importante de nuestra vida; y no es para menos, ya que en casi todos los casos nos estaremos endeudando durante más de 20 años. Es por ello, que antes de nada debemos conocer  los trámites a seguir a la hora de comprarnos una vivienda y los costes que estos trámites pueden llegar a ocasionarnos.

Trámites en la compra de una vivienda

  • Una vez escogida la vivienda y llegado a un acuerdo con el vendedor o su representante, el primero de todos los trámites que tendremos que  realizar cuando compremos una vivienda será la firma pública de compra-venta ante un notario.
  • Posteriormente el notario se encargará de enviar al Registro de la Propiedad, una copia de la escritura anteriormente citada. Hay que aclarar que, para poder inscribir la vivienda al nombre del comprador, éste deberá haber abonado previamente los impuestos correspondientes a la compraventa.
  • Una vez realizado el registro el comprador tendrá que comunicar al catastro el cambio de titularidad de la vivienda, en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura. Normalmente esta gestión la realiza el propio notario.

Gastos en la compra de una vivienda

gastos vivienda

  • Además del montante económico que supone la vivienda en sí, existen una serie de gastos asociados a la compraventa de inmuebles que el comprador deberá tener en cuenta ya que pueden suponer hasta un 10% del total de la operación. Estos gastos son:
  • Gestoría  (este gasto es opcional, ya que el propio comprador puede encargarse personalmente de realizar las gestiones oportunas)
  • Registro
  • Notaría
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de la adquisición de una vivienda de segunda mano.
  • IVA y Actos Jurídicos documentados en el caso de viviendas nuevas
  • Plusvalía, que normalmente paga el vendedor, aunque se pueden dar casos que no sea así.

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La verdad de la banca en las subastas

Posted by Jose Martinez on julio 23, 2014
Opinión, Subastas judiciales / 8 Comments

En este artículo nos gustaría aclarar un poco el entramado creado por las entidades financieras para dominar el sector de las subastas y no permitir, en muchas ocasiones, que terceros puedan acceder a la compra de inmuebles en este tipo de procedimientos. Continue reading…

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Las ejecuciones iniciadas hasta la fecha no son suficientes

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 13, 2010
General / No Comments

Expansión ha publicado los datos parciales de las estadísticas del CGPJ relativos a ejecuciones hipotecarias desde el comienzo de la crisis. Según cita el diario, se han abierto 140.000 procedimientos de ejecución hipotecaria. Este procedimiento, que realiza la traba del inmueble, no significa que se materialice hasta la subasta en principio, dado que se pone en marcha con el impago de la hipoteca.

Aún así, Expansión evalúa esta cifra como muy alta y se hace eco de las previsiones del CGPJ que cifran en 180.000 inmuebles embargados para finales del 2010. Estos datos son ridículos y se necesitan que estas cifras aumenten a la realidad de los impagos que está sufriendo el mercado financiero para poder desbloquear el mercado inmobiliario.

Si los inmuebles se quedan paralizados a mitad del procedimiento sin ejecutar la hipoteca, la subasta y posterior deshaucio, el precio de los inmuebles no va a bajar en la vida, dado que no se ejercitan las opciones de adjudicación a valores inferiores al precio de tasación por parte de la entidad financiera. Veamos la cuestión con un ejemplo.

Supongamos un inmueble con una hipoteca de 200.000 euros tasado en 200.000 euros. Esta hipoteca se deja de pagar y se procede al embargo y subasta del inmueble. Supongamos que el precio de subasta es de 230.000 euros y queda desierta en dos ocasiones. La entidad acreedora puede adjudicarse el inmueble por el 50% del valor de tasación, para este caso, 100.000 euros.

Si la entidad acreedora consigue finalmente el inmueble a ese precio, materializa pérdidas por la diferencia del préstamo no cubierto, pérdidas que puede amortiguar colocando el inmueble en el mercado a valores razonables, como pueden ser un 50% por debajo de los valores iniciales.

En la situación actual, con 4 millones de parados y la mora bancaria disparada, que solo haya en marcha 140.000 procedimientos es un síntoma de que no se está saneando el mercado inmobiliario y estos bloqueos en precio le perjudican a todos por igual, con lo que las entidades que antes purguen sus hipotecas impagadas, antes resurgirán de la crisis en la que se encuentran.

Fuente: ElBlogSalmon.com

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La deuda hipotecaria en las familias experimenta una leve subida

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 11, 2010
Hipotecas / No Comments

La deuda hipotecaria de las familias cerró el año con un leve crecimiento del 0,1%, el mismo que registró en noviembre, hasta un total de 677.955 millones de euros, según datos del Banco de España.

El endeudamiento de las familias se ha ido moderando a lo largo del año como consecuencia de una menor concesión de hipotecas y de la amortización de las ya constituidas.

Esta fue la primera vez en más de dos años en que aumentó el número de viviendas hipotecadas después de una racha de 28 meses consecutivos registrando descensos interanuales. Así, la deuda hipotecaria crecía a un ritmo interanual del 4% a comienzos de año, mientras que en 2008 registró un aumento del 4,5%.

El descenso mensual de la deuda se ralentizó en los últimos meses del año, ya que en febrero descendió ocho décimas respecto a enero; en marzo, seis décimas y en abril y mayo, siete décimas. A partir de junio, la caída se situó en el entorno de las dos o tres décimas, aunque en diciembre se mantuvo en el mismo nivel que noviembre.

El número de hipotecas sobre viviendas formalizadas en noviembre ascendió a 52.043, lo que supone un incremento del 1,8% respecto a hace un año y un descenso del 0,7% sobre el mes octubre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Si se tienen en cuenta otro tipo de préstamos distintos a los de vivienda, que cerraron el año con 222.912 millones de euros, un 1,5% menos, la deuda total de las familias se eleva hasta los 903.563 millones de euros, un 0,3% menos, es decir, 4.479 millones de euros menos.

En cuanto a las empresas, cerraron el año con una deuda total de 1,30 billones de euros, que supone una caída del 1% respecto al ejercicio anterior, cuando crecía a un ritmo del 7,4%, lo que pone de manifiesto la caída del actividad crediticia en el año.

Fuente: Fotocasa.es

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Una pareja española tarda una media de 21 años en pagar una hipoteca

Posted by Manuel Gonzalez on febrero 03, 2010
Hipotecas / No Comments

Facilisimo.com ha realizado un estudio con el fin de conocer el tiempo que necesita una pareja española para poder pagar su vivienda. Para ello, se ha basado en los datos de más de 100.000 inmuebles anunciados en su portal inmobiliario y en los sueldos medios de cada comunidad autónoma publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

De acuerdo a esta encuesta realizada por el INE, el salario medio en nuestro país es de 20.390 € brutos anuales, que divididos en 14 pagas y aplicando una retención del 15% en concepto de IRPF y Seguridad Social, equivalen a una media de 1.238 € netos mensuales.

Si tenemos en cuenta que el Banco de España aconseja no dedicar más del 30% del sueldo neto al pago de la vivienda, una pareja española necesita una media de 21 años para poder pagar una casa de 70 m2 valorada en 149.660 € (datos Preciómetro enero 2010). El cálculo se ha realizado tomando como referencia el valor del Euribor de diciembre de 2009 (1,242%) y aplicando un diferencial del 0,75%, dejando un interés final del 1,992%.

En el análisis por comunidades, observamos que los habitantes de Extremadura son los que menos tiempo tardan en pagar su casa, con una media de 12 años, seguidos de los castellano-manchegos (14 años), asturianos (17 años), castellano-leoneses (17 años),  valencianos (18 años), gallegos (18 años), murcianos (19 años) y navarros (20 años).

Por el contrario, los ciudadanos del País Vasco son quienes más tiempo dedican al pago de su vivienda, con una media de 32 años. Entre los que más tardan en abonar el importe de su hipoteca también están los catalanes (27 años), madrileños (25 años), baleares (25 años), cántabros (24 años), riojanos (22 años), aragoneses (22 años), canarios (21 años) y andaluces (21 años).

Ahora que el Euribor parece haber tocado suelo y que el precio de las casas ya ha bajado más de un 15% desde sus máximos en julio de 2007, surge la duda de si, hoy por hoy, es más rentable alquilar o comprar una vivienda.

A nivel nacional, alquilar una casa de 70 m2 supone un desembolso mensual de 529 € según el último informe de alquileres elaborado por facilisimo.com. En el caso de adquirir dicho inmueble, la letra de la hipoteca ascendería hasta los 742 € durante 21 años (30% del sueldo neto de una pareja española), es decir, se pagaría un 28,8% más todos los meses frente al alquiler.

La mayor diferencia entre la letra del alquiler y de la hipoteca la encontramos en Extremadura, donde comprar una casa supone pagar un 46,1% más todos los meses frente a la opción del alquiler. En el extremo opuesto se encuentra el País Vasco, donde sus ciudadanos sólo pagan un 13% más a la hora de adquirir un inmueble en vez de optar por su arrendamiento, siempre teniendo que el endeudamiento máximo es del 30%.

Fuente: Facilisimo.com

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NO estamos en EEUU. Aquí hay que pagar la hipoteca.

Posted by Manuel Gonzalez on agosto 10, 2009
Temas legales / No Comments

A diferencia de otros países como Estados Unidos (en los que unicamente se responde de la hipoteca con el propio bien) en el caso de España y con el ordenamiento jurídico actual, a los españolitos de a pie más nos vale pagar la hipoteca que hemos firmamo, ya que respondemos con el TOTAL de nuestros bienes. Y no solo presentes, sino también futuros.

De hecho, en caso de que se subaste nuestra propiedad y no acuda nadie a pública subasta, el banco puede llegar a quedarse con nuestra propiedad por el 50% del importe por el que saliera a subasta y seguir reclamándonos el resto de la deuda más intereses y costas. (Artículo 671 L

Con los tiempos que corren una de las preguntas con que más nos encontramos los abogados en nuestros despachos es: ¿Qué pasa si no pago la hipoteca?

Si desgraciadamente eres una de las personas a las que la hipoteca está ya asfixiando y no puedes hacer frente a las cuotas mensuales, es importante que antes de tomar ninguna decisión leas este comentario.   Lo primero que tienes que saber es que dejar de pagar la hipoteca sería una pésima decisión, pues lejos de acabar con el  problema lo iniciarías. Desde la primera cuota impagada, el banco te recordará que está obligado a cobrar tu deuda y puedes estar seguro de que te la acabará cobrando.

Cuando firmas una hipoteca se establece una cifra máxima de intereses de demora, que es la cantidad porcentual que se va a aplicar cuando la hipoteca no se paga a tiempo. Casi siempre suele ser un importe alto, entre el 18 y el  29%. En el caso de que se retrase un pago, el contador empieza a correr. Y el banco empieza a advertir tanto al deudor como al avalista, si lo hay, a través de notificaciones que reclaman el cobro de la cuota.

Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco puede acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que salden la deuda. Aunque esto no suele ocurrir, porque se intenta renegociar la hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue el mismo procedimiento, y no es hasta la tercera cuota (90 días), que el cliente entra en mora.  Esto se debe a que los bancos no son inmobiliarias, no tienen ningún interés en comprar y vender pisos, por eso, antes de demandar a un cliente agotan todas las vías de negociación posibles y sólo se busca la ejecución del bien cuando no es posible llegar a un acuerdo de pago con el deudor.   En este caso el banco podrá acudir al procedimiento hipotecario, que finaliza con la subasta de la vivienda, aunque las entidades financieras pueden tratar de hacerse con el dinero acudiendo a otros procedimientos judiciales. Lo más grave de todo es que a través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino EL TOTAL del importe prestado y pendiente de pago al tipo de interés en mora pactado en la hipoteca.

En este procedimiento no hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles, pues se toma el que recoge la hipoteca y es este el valor que sirve a efectos de subasta.

El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca. Éste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificación,  el propietario puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagará el moroso-, éste no necesitaría recurrir a estos profesionales, si bien “otro elemento para oponerse (y ganar tiempo a los efectos de poder vender el inmueble) es que los abogados detectemos defecto de forma”.

El deudor puede pagar el principal e intereses que adeude y las costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento. Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación. Nuevo plazo en el que podría pagar.

Si llegado el momento no has podido pagar, el inmueble saldrá a subasta. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.

Pero cuidado, con la subasta de tu vivienda no siempre acaba el problema,  si el  banco no consigue saldar tu deuda sigues debiéndole dinero.  Para liquidar tu hipoteca no basta con devolver las llaves de tu casa al banco, este sistema, que  si es válido en otros países como por ejemplo en Estados Unidos, no funciona en España,  aquí  cuando firmas una hipoteca respondes del pago de forma personal, es decir, si el banco al vender la casa no cubre la deuda que tienes con él seguirá solicitando, tanto al deudor como al avalista,  el importe restante y podría llegar a embargarte parcialmente la nómina o cualquier otro bien presente o futuro hasta  que recupere todo el dinero que te prestó.

Cuando firmamos la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, de modo que si subastados los bienes no se cubre el crédito, el banco continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, retención del salario… La ejecución proseguirá hasta saldar la deuda, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Pero el préstamo hipotecario no será lo único a pagar: las costas del procedimiento y los intereses de demora -que se mantienen durante todo el proceso- le añaden un buen pellizco al montante de la hipoteca. Aún así el banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación.

En definitiva, que está todo atado y bien atado, y que si a los bancos no les interesa embargar los bienes, menos interesa al cliente dejar de pagar la hipoteca, ya que lo acabará haciendo. Y con creces.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com

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