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Los 5 problemas más frecuentes en la comunidad de vecinos

Posted by Francis Penalba on marzo 24, 2015
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Estamos mirando dónde queremos vivir, y al final nos decantamos por comprarnos un piso en una finca. Debemos saber que con esta elección de compra de un piso adquirimos también dentro del pack la comunidad de vecinos.

Si preguntas a todos los que viven en fincas seguro que te dicen que más de una vez han tenido roces con un vecino o malentendidos, y esto en el mejor de los casos, porque rara vez se tiene “problemas” solo con un vecino; y es que entrar a formar parte de una comunidad de vecinos puede ser más difícil de lo que parece al principio.

Estos malentendidos quedan muchas veces en eso, pero en ocasiones van más allá, cosa que queda demostrada en que muchos abogados reciben consultas acerca de cómo tratar los problemas propios de una comunidad de vecinos. Son muchos los motivos por lo que pueden surgir esas pequeñas rencillas con aquellos que forman nuestra comunidad vecinal, pero ¿realmente sabes lo que las genera?

Como decimos hay diversas razones, pero hoy vamos a exponerte las más importantes, para que sopeses el irte a vivir a una finca o no.

1- La existencia de morosos en la finca

En los tiempos que corren esto es algo muy común en muchos lugares. Como sabéis, hay que pagar una cuota mensual estipulada por la propia finca que va destinada al arreglo de imperfectos y a pagar los gastos que genera la escalera. Pues bien, se da el caso en muchas viviendas de que algunos de los propietarios no quieren o no pueden pagar dichas cuotas, con el malestar general que ocasiona a los vecinos, por no hablar del trastoque de fondos económicos que puede suponer. Frente a esta situación no se puede actuar igual en todos los casos. Hay personas que de manera puntual no podrán pagar y piden algo más de tiempo, con lo que la recomendación aquí es tratar de usar la empatía y ponerse en el lugar del otro a fin de entender su situación y darle un margen de pago. Por otra parte, con aquellos vecinos que se retrasan o no pagan las cuotas de manera sistemática lo que se recomienda es interponer una demanda por la vía judicial con el fin de pedir el embargo de bienes.

2- El ascensor

Este es sin duda un tema que calienta bastante los ánimos de los vecinos. Por ejemplo, pongámonos en el caso de una finca que entre sus instalaciones aún no cuenta con la del ascensor. Pues bien, se decide votar el empezar las obras para la instalación y hay vecinos que aceptan y otros que no, alegando que es un gran desembolso económico que no están dispuestos a hacer. En este caso por ley está obligado a pagar, ya que con el 50% de vecinos a favor de la instalación esta se debe realizar. Existe el caso de que la comunidad de vecinos excluya al vecino del pago, pero esto está en manos exclusivamente de la comunidad en su totalidad.

3- Ruidos molestos y actividades prohibidascomunidad de vecinos

Este problema es algo del día a día en las comunidades vecinales. Lo primero que hay que tener en cuenta es el tipo de molestia que originan los vecinos. Ruidos puntuales tales como comidas familiares u obras cortas, no pueden ser demandados. Pero el caso de que sean ruidos muy persistentes o en el caso de que el vecino esté realizando actividades que están expresamente prohibidas por la comunidad hay que seguir el siguiente procedimiento. Lo primero es comunicar al presidente de la existencia de estos ruidos/actividades molestos para los propietarios e inquilinos de un inmueble, con lo que es el presidente el que se reúne con el vecino que realiza las actividades molestas para pedir que cesen. Si esto no ocurre, el siguiente paso es convocar una Junta de Propietarios con el objeto de autorizar al presidente a interponer una demanda de cesación, es en este momento en el que el juez decide que hacer con el propietario/inquilino que produce esos ruidos molestos.

4- Instalación de infraestructuras nuevas

En el caso de que se quiera o deba instalar algo nuevo en la finca hay que someterlo a votación (a no ser que venga obligado por ley). Un claro ejemplo es la instalación de antenas parabólicas. En este caso con el 33% de los votos a favor se puede proceder a la instalación, pero no se puede obligar a los vecinos a pagar por ella. Si en un futuro quisieran disponer de estos servicios tendrían que pagar la parte actualizada que les corresponda de la instalación que se realizó.

5- Concesión de créditos a nombre de la comunidad

Si la comunidad solicitara un crédito para la realización de alguna obra /instalación que se ha aprobado en la junta de vecinos, tiene que quedar claro que los pagos de la deuda contraída tienen que pagarlos los vecinos, eximiendo a la comunidad en su totalidad de la responsabilidad.

Estos son solo algunos de los problemas que puedes encontrarte dentro de una comunidad de vecinos, pero hay más. ¿Nos cuentas tu caso?

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¿Qué agentes participan dentro de una subasta judicial?

Posted by Francis Penalba on marzo 10, 2015
Subastas judiciales / 1 Comment

Mucho se habla de las subastas judiciales en todos los medios, pero es muy posible que no sepas todo lo concerniente a ellas para lograrlas entender a la perfección o simplemente para decidirte a participar en una de ellas.

Pues bien, con el fin de ayudarte en esta tarea hoy vamos a hablar de los agentes que participan en una subasta judicial. Continue reading…

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Ventajas de comprar inmuebles en subastas

Posted by Francis Penalba on febrero 18, 2015
Subastas judiciales / No Comments

A la hora de comprarse un inmueble son muchas las preguntas que se nos vienen a la cabeza, y no es para menos, ya que el paso que vamos a dar es algo que nos marcará durante muchos años de nuestra vida.

¿Compramos un inmueble nuevo o de segunda mano? ¿En las afueras o en el centro de la ciudad? ¿Piso o adosado? Seguro que estas son muchas de las preguntas que surgen a la hora de hacer frente a la hora de adquirir una vivienda. Pues bien, nosotros vamos a añadir una más a la lista de preguntas que debería hacerse ¿Es buena idea compra inmuebles en subastas?

ventajas inmuebles subastasComprar inmuebles en subastas no es algo que todos los compradores tengan en cuenta, por lo menos no como primera opción. Esto se debe al desconocimiento que hay del tema, ya que no se sabe realmente si es una buena inversión o no. Pues bien, con el fin de aclarar este tema os vamos a dar las ventajas que existen a la hora de comprar inmuebles en subastas de tal manera que sean ustedes los que vean si os es rentable o no.

  • Estamos frente a una amplia cartera de pisos para elegir.
  • Los precios suelen estar un 20% por debajo de los inmuebles vendidos por particulares.
  • Si hay mucha oferta de inmuebles en la zona donde queremos comprar, el comprador tiene más margen de negociación para poder rebajar un poco más el precio.
  • El aval necesario para la compra del inmueble es muy bajo e incluso inexistente en muchos casos.
  • Si hablamos de subastas de inmuebles en manos de bancos se puede conseguir una financiación de hasta el 100% del precio.
  • Es una buena forma de hacerse con un piso para los compradores que tienen un presupuesto más ajustado.
  • Las hipotecas que se dan para la compra de inmuebles subastados suelen tener un amplio periodo de amortización, pudiendo llegar a los 50 años.
  • Es normal ver como se financian los gastos de compra, tal como notaría, gestoría, pago de impuestos y registros.
  • En ocasiones las entidades bancarias ofrecen un cheque reforma que puede llegar hasta 5.000 euros.

Pese a estas ventajas a la hora de comprar un inmueble de subasta hay que investigar bien de manera que nada nos pille por sorpresa. Hay que comprobar que no existen cargas pendientes del inmueble, que éste se encuentra en buen estado (ya que nade se hace cargo de las posibles reparaciones y/o desperfectos) y sobre todo que el inmueble está vacío, es decir, sin sus anteriores inquilinos.

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Continúa la subida en las operaciones de compraventa de viviendas en noviembre

Posted by Francis Penalba on enero 13, 2015
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Una vez conocidos los datos publicados por el INE sobre las operaciones de compraventa en sector inmobiliario español  durante el mes de noviembre de 2014, observamos como durante este mes la cifra de operaciones aumentó en un 14% respecto al mes de noviembre de 2013. Sin duda unos datos muy esperanzadores de cara a futuras inversiones.

Este avance interanual del mes de noviembre, es el tercero que se da de forma consecutiva durante el año 2014 y parece significar el inicio de una lenta recuperación dentro del sector inmobiliario español.

Analizando pausadamente los datos extraídos del informe del INE, observamos como una de las principales causas en esta subida de operaciones ha sido el aumento de un 41,6% en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, llegando a una cantidad de 17.433 transacciones. Por su parte, la compraventa de viviendas de nueva construcción descendió un 20,6% interanual; llegando a la cuota más baja desde el año 2007.

compraventa de viviendasMención destacada merecen también las viviendas libres, ya que el 90% de las operaciones de compraventa de viviendas durante este mes (un total de 22.675 viviendas) han sido de este tipo; dejando en sólo un 10% (2.525) a las transacciones realizadas con viviendas protegidas.

Por último, si miramos detenidamente los datos de las distintas comunidades autónomas, observamos como todas ellas han presentados variaciones interanuales positivas menos la comunidad de Cantabria y la Comunidad Valenciana. Por el contrario, las que han presentado un mayor incremento son la Comunidad Foral de Navarra, La Rioja y el Principado de Asturias.

Tras conocer estos datos, podemos augurar que las expectativas futuras son positivas y apuntan a que la estabilización va consolidándose; eso sí el ritmo será lento y no ocurrirá de la noche a la mañana. Habrá que esperar e ir con pies de plomo.

 

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5 consejos para participar en una subasta inmobiliaria

Posted by Francis Penalba on diciembre 29, 2014
Subastas judiciales / No Comments

En estos tiempos, son muchas las personas que empiezan a descubrir los múltiples beneficios del mundo de las subastas judiciales de inmuebles. Beneficios que en la mayoría de casos se reflejan en una bajada en los precios de la vivienda superior al 50% del valor de la misma.

Pero no es fácil adentrarse en el mundo de las subastas y conseguir adueñarse de un inmueble; hay que tener en cuenta que hay ente profesional en ellas y muchas veces los propios bancos están detrás de estas subastas, por lo que hay que se cauto y seguir algunos consejos para participar en una subasta inmobiliaria.

  • El primero de los consejos para participar en una subasta inmobiliaria del juzgado es bastante obvio; hay que poseer suficiente solvencia para participar en ella. Además de la fianza de participación, si logras ser el adjudicatario tendrás que pagar el resto del importe en un breve periodo de tiempo.subasta
  • Otro consejos para participar en subastas judiciales es conocer bien el funcionamiento de las mismas y el lenguaje utilizado en ellas. Es como si vamos a un banco y no sabemos qué son los intereses, las comisiones, etc… Nos podrían dar gato por liebre y adjudicarnos una vivienda que no podemos disfrutar por cualquier motivo.
  • En base al segundo consejo, también es interesante conocer previamente el expediente judicial y toda la información relacionada con la vivienda a subastar. Para ello es muy útil visitar la web de subastafacil donde encontrarás el mayor catálogo de viviendas a subastar con toda su información correspondiente.
  • Una vez en la puja, es importante marcarse una estrategia previa dependiendo de la cantidad económica que poseamos. El carácter y la experiencia de cada uno serán muy importantes en este punto.
  • Por último, no desilusionarse si no se consigue la vivienda deseada. Siempre se puede negociar con el adjudicatario o buscar otra casa a subastar que cumpla con nuestras expectativas creadas.

Pese a estos consejos, como hemos dicho anteriormente, siempre vamos a competir contra profesionales de las subastas, por lo que es conveniente formarse previamente en todo lo referente al mundo de las subastas inmobiliarias.

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¿Vendo mi casa antes de fin de año?

Posted by Francis Penalba on diciembre 12, 2014
General, Hipotecas, Temas legales / No Comments

Con la llegada inminente del nuevo año, muchas son las personas que se plantean si vender su inmueble antes del 2015 o una vez entrado en él. La gran diferencia estará en la modificación de los impuestos que se pagan por la venta del piso en cuestión.

Con la nueva reforma fiscal de 2015, el vendedor de la vivienda tendrá que tener en cuenta algunos aspectos que antes no le afectaban de la misma manera.

vender casaEn primer lugar, Hacienda quitará el coeficiente de actualización y en aquellas viviendas que no lleguen a los 400.000 euros en su venta tendrán limitado el abatimiento. Por su parte, los impuestos sobre la plusvalía serán reducidos. Todo esto significa una importante subida de los impuestos de ventas de inmuebles, dependiendo si el inmuebles se había comprado antes del año 1994 o después.

Las deducciones en materia de alquiler de viviendas, tanto para arrendador como para inquilinos, también desaparecerán en 2015.

Sin embargo, si tienes más de 65 años y vas a vender un inmueble que no es tu vivienda habitual es preferible esperarse al año 2015, ya que si se invierten los beneficios de la venta en un plan de pensiones o en una renta para completar la jubilación, éstos no tributarán.

En resumidas cuentas; las reformas fiscales afectarán negativamente a quienes no vendan una vivienda habitual, a aquellos que no tengan la intención de invertir en otro inmueble la cantidad ganada en la venta y a aquellos que en dos años tras la venta no hayan comprado otra casa.

Sin embargo, beneficiará a aquellos que vendan en 2015 o 2016 rebajando los tipos impositivos aplicados sobre las ganancias de un máximo del 27 a un 23% y de un mínimo del 21% a un 19.

Como vemos, no se puede decir si es mejor o peor vender antes del 2015. A grandes rasgos las viviendas más antiguas puede resultar rentable venderlas antes del 2015, pero habrá que estudiar detenidamente cada caso en cuestión para poder tomar la mejor decisión a la hora vender la vivienda.

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Dónde encontrar subastas de inmuebles

Posted by Francis Penalba on noviembre 26, 2014
Subastas judiciales / 2 Comments

Existen varias formas de conocer qué propiedades inmuebles están es subasta, sus características, precios de salida, depósitos, fechas de celebración… pero no todas ellas son igual de efectivas.

Antes de empezar a mencionar aquellos medios, direcciones o centros donde podemos encontrar información de inmuebles que van a salir a subasta, es conveniente aclarar qué es una subasta pública de viviendas.

Un subasta pública de inmuebles es un procedimiento donde se pone a la venta una casa, chalet, parcela, etc… y gracias al cual se adjudica al comprador que mayor precio haya ofrecido. Evidentemente, al ser púbicas todo el mundo puede participar en la puja.

Estas subastas públicas pueden ser catalogadas en tres tipos: subasta judiciales, subastas notariales o subastas administrativas.

encontrar subastasUna vez aclarada la naturaleza de las subastas inmobiliarias, podemos citar aquellos organismos, páginas o medios donde localizar la información de inmuebles que vayan a ser subastados.

En primer lugar, hay que citar que este tipo de información se encuentra muy repartida y es difícil de encontrar.

La primera forma es mediante las publicaciones diarias del BOE (Boletín Oficial del Estado) y, de vez en cuando, en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma pertinente y en raras ocasiones de la provincia en cuestión.

También podemos encontrar información en los cuadros periódicos, suelen ser mensuales, que emiten tanto hacienda como la seguridad social. En ellos aparecen algunos bienes embargados y las fechas de la subastas.

En los tablones de anuncios de los edificios de juzgados de cada localidad, también están a disposición del público, los edictos de subasta y sus días de celebración.

Otra forma es rebuscar por las páginas webs de los distintos organismo oficiales del Estado.

Pero sin duda, una de las formas más efectiva, rápida y sencilla es mediante la página web y el buscador de subastas de Subastafacil. En ella encontrarás la mayor base de datos de subastas de inmuebles con toda la información y todos los datos que te interesa conocer antes de la celebración de una subasta. Y todo ello de forma gratuita.

Buscador de subastas

Una vez conocidas las alternativas en la búsqueda de subastas de inmuebles, únicamente te falta encontrar la vivienda que deseabas.

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Comprar una casa heredada ¿Una oportunidad de negocio?

Posted by Francis Penalba on noviembre 13, 2014
General, Hipotecas / No Comments

Recibir un inmueble en herencia, ya sea una casa, un piso, un local o un chalet, puede suponer una gran alegría o un problema económico para la familia receptora, dependiendo de las circunstancias que rodeen al mismo.

Y es que entre los impuestos que hay que desembolsar, las particiones con otros miembros de la familia, el deterioro del valor y las deudas acumuladas hacen que muchos herederos no sepan cómo gestionar esta operación y terminen por renunciar a su herencia antes que abocarse a la ruina económica o venderla a un precio mucho más bajo del valor que posee.

Es por ello que los compradores de inmuebles encuentran en las casas heredadas, una oportunidad de negocio rápido y factible.

casa heredadaVentajas de comprar una casa heredada

Como hemos comentado, comprar una casa heredada a los herederos puede suponernos una serie de ventajas; aunque bien es cierto que no es fácil encontrar este tipo de oportunidades. Algunas de estas ventajas son:

  • Las viviendas suelen estar en zonas consolidadas y céntricas de la población
  • Poseen rebajas de hasta un 20% menos de su precio real
  • Posible revaloración futura del inmueble
  • Reformarse el inmueble a su gusto, sin incremento en el coste de la operación de compra-venta del inmueble

Desventajas de comprar una casa heredada

Sin embargo, también existe algunas desventajas para el comprador en este tipo de operaciones con casas heredadas.

  • Normalmente se tratan de edificios antiguos
  • Puede que no posean ascensor
  • Debido a su antigüedad puede perjudicar una venta futura
  • Suelen necesitar reformas integrales

Sea como sea, este tipo de operaciones no son muy habituales en el mercado inmobiliario y suelen cerrarse rápidamente, debido a la prisa de los herederos por deshacerse del inmueble y todo lo que éste conlleva y la prisa del comprador por conseguir el inmueble a un precio más económico del que marca el mercado.

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¿Cómo se realiza la tasación del valor de una vivienda?

Posted by Francis Penalba on octubre 21, 2014
Hipotecas, Temas legales / 1 Comment

tasacionEs habitual que antes de realizar una transacción de compra-venta de inmuebles se solicite una tasación del mismo para conocer su valor. Esta tarea será realizada por un profesional experto; el tasador. Y tendrá muchos factores en cuenta a la hora de asignar un valor u otro.

Una vez solicitamos una tasación, lo primero que se hará será todo el tema burocrático de comprobación de datos en el registro de la propiedad, la verificación de la escritura y la revisión de los datos extraídos del catastro y el ayuntamiento. Cuando todo está correcto se procede a la tasación del inmueble pura y dura.

En este proceso de tasación, el tasador observa todo lo que puede afectar al valor del inmueble como por ejemplo:

  • Ubicación: No todas las ubicaciones son las mismas. No es lo mismo estar situado en plena Gran Vía de Madrid, que en las afueras de la ciudad, o encima de una distoceca. Cada ubicación tendrá sus pros y sus contras a la hora de ser tasada la vivienda.
  • Superficie: Se trata de los metros cuadrados habitables de la vivienda en cuestión; aunque aquí también se tiene en cuenta la distribución, las reformas realizadas o la conservación.
  • Ascensor: Hoy en día no tener ascensor devalúa el precio de la vivienda de cara a una futura venta.
  • Edificio: El estado del edificio es un elemento fundamental en las tasaciones. La fachada, los elementos comunes, las inspecciones, los balcones… todo repercutirá en el precio final.
  • Otros elementos: Por último, cualquier elemento que aporte o reste valor al inmueble como las ventanas de climalit, la iluminación, la altura del piso, los años de uso, el suelo…

Una vez analizado todo esto, el tasador asigna un valor de tasación a la vivienda en relación a la oferta y demanda del mercado inmobiliario actual.

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